DIME MAGAZINE
2020年の民法改正で導入された契約不適合責任について、基礎知識を分かりやすく解説します。また、瑕疵担保責任との違いや、契約時に確認したいポイントも確認しましょう。
目次
契約不適合責任とは？
商品やサービスを購入・契約した後、想定していなかった不具合が見つかったら、どのように対処すればよいのでしょうか。
契約不適合責任とは、このような場面で買主や注文者を守るための重要な制度です。まずは、制度の基本的な考え方と判断基準について詳しく見ていきましょう。
■引き渡し後に発覚した不具合で売主が責任を負う制度
契約不適合責任とは、2020年4月の民法改正で新たに定められた、売主が買主に対して負う法的責任です。引き渡された目的物（住宅・商品・製作物など）が、契約で定めた品質や性能を満たしていない場合に、売主がその責任を負うという制度になります。
この責任は、『引き渡し後に発覚した不具合』にも適用されます。引き渡し時点では気付かなかった不具合・欠陥（住宅であれば雨漏り・設備の故障など）が、後日判明した場合でも、契約内容に適合していなければ売主に対して責任の追及が可能です。
ただし、権利行使には期間制限があるため、不具合を発見したら速やかに対応する必要があります。
■種類・品質・数量それぞれの不適合の判断基準
契約不適合責任は、種類・品質・数量の三つの面で、契約内容と異なる場合に発生します。
種類の不適合とは、約束とは別の種類の品物が引き渡されたケースです。例えば、特定のブランドや仕様の製品を注文したのに、別のものが納品された場合が該当します。
品質の不適合は、契約で定めた品質基準を満たさない状態のことです。製品の不良や機能不全などが代表例で、住宅では雨漏りや建物の傾きなどが挙げられます。
数量の不適合は、契約で定めた数量に不足がある場合を意味します。注文数より少ない納品や、不動産では登記簿上の面積と実測面積が異なるケースなどです。
旧法の瑕疵担保責任との重要な違い
2020年4月の民法改正により、それまでの『瑕疵（かし）担保責任』は『契約不適合責任』へと生まれ変わりました。この変更は単なる名称変更ではなく、買主の権利保護という点で大きな前進を意味します。
具体的に、旧法と新法ではどのような違いがあるのでしょうか。以下で、改正による重要な変更点を見ていきましょう。
出典：民法（債権関係）の改正に関する説明資料－主な改正事項－｜法務省民事局
■「隠れた瑕疵」要件の撤廃で買主保護が強化
旧民法における瑕疵担保責任では、『隠れた瑕疵』に限って売主の責任が認められていました。これは、買主が注意していても発見できなかった欠陥のみが対象という意味です。
対して、契約不適合責任では、この『隠れた』という要件が撤廃されました。つまり、欠陥が明らかであったかどうかではなく、『契約内容に適合しているか』が判断基準となります。
たとえ買主が契約時に気付ける状態の欠陥であっても、それが契約内容と異なれば原則として売主の責任を追及できます。ただし、買主が契約締結時にその不適合を知っていた場合は、売主は責任を免れる点に注意が必要です。
また、旧民法における瑕疵担保責任は、特定物（中古品など）のみを対象としていました。新法では、特定物・不特定物を問わず、全ての売買契約に契約不適合責任が適用されます。
新品のような不特定物であっても、中古品のような特定物であっても、『契約内容に適合しているか』という共通の基準で判断されるのです。
■買主が選べる追及手段が4種類に明確化
旧民法における瑕疵担保責任では、買主が行使できる権利は『損害賠償請求』と『契約解除』の二つに限定されていました。つまり、欠陥を直してもらうという選択肢が、法律上明記されていなかったのです。
契約不適合責任では、『追完請求』『代金減額請求』『損害賠償請求』『契約解除』という4種類の権利が、明確に規定されました。買主の選択肢が広がったことで、状況に応じた柔軟な対応が可能となり、権利行使のハードルが下がったのがポイントです。
買主が選べる基本的な権利行使方法
契約不適合責任は買主を守るための制度ですが、実際に不具合が見つかったとき、具体的にどう対応すればよいのでしょうか。四つの権利の具体的な内容と、どのような場面でどの権利を行使すべきかについて詳しく解説していきます。
■追完請求で修補・代替物・不足分引き渡しを求める
追完請求権は、契約不適合責任において買主が最初に行使を検討すべき権利です。追完とは、不完全な状態を後から完全にする行為を指します。
具体的な手段は3種類に整理できます。一つ目は問題の箇所を修理してもらう『修補請求』です。二つ目は『代替物の引き渡し請求』で、注文した製品と異なるものが納品されていた場合、正しい製品への交換を要求できます。
三つ目は『不足分の引き渡し請求』です。不動産であれば、契約面積より実測面積が少ない場合、不足分に相当する補償や追加引き渡しを求められます。
ただし、売主に過度な負担がかからない範囲で、別の解決策が提示されることもあります。
■代金減額請求で不適合分の値引きを得る
追完請求に対して売主が応じない場合や、追完が困難な状況では、買主は代金減額請求という別の権利を行使できます。
民法第563条によると、代金減額請求とは、不適合の程度に応じて売買代金を減らしてもらう権利です。例えば、新築住宅の床に傷があり、修理を求めたものの売主が対応しない場合、その傷の程度に応じた金額を代金から差し引くよう請求できます。
原則として、まず追完を催告し、相当期間内に追完されなかった場合に初めて代金減額を請求できます。民法第563条2項により、追完が不可能な場合や売主が明確に拒否している場合は、催告なしで直ちに代金減額を請求することが可能です。
■損害賠償請求で追加費用や損失を補償してもらう
追完請求や代金減額請求とは別に、買主は契約不適合によって生じた損害について、売主に損害賠償を請求する権利も持っています。
例えば住宅であれば、雨漏りの修理が必要になった場合の工事費用や、その間のホテル滞在費などが該当するでしょう。目的物の欠陥により、購入後すぐに転売せざるを得なくなり、損失が出た場合も賠償の対象です。
ただし、損害賠償を請求するには、契約不適合が売主の責めに帰すべき事由によるものでなければなりません。自然災害など売主に責任のない理由で生じた問題は、損害賠償請求の対象外です。
■契約解除で売買契約そのものを白紙に戻す
修理や値引きで解決できないほど重大な不適合がある場合、買主は契約そのものを白紙に戻す『契約解除』を選択できます。
解除が認められるのは、追完を催告したにもかかわらず相当期間内に履行されない場合や、追完が不能で契約の目的を達成できない場合です。
解除が成立すると、買主は支払った代金の返還を受け、売主は目的物を返してもらう原状回復が行われます。
ただし、不適合が軽微な場合は解除できません。表面の小さな汚れ程度では、解除は認められないということです。
売主の「責任を負わない」免責特約は有効か
売買契約書には、『売主は一切の責任を負わない』といった免責特約が記載されているケースがあります。こうした特約は、本当に有効なのでしょうか。
ここでは、免責特約の有効性を左右する法規制と、それぞれの取引類型で注意すべきポイントについて、詳しく見ていきましょう。
■免責特約が原則有効だが制限される2つの法律
売主の契約不適合責任を免除する特約は、民法上の契約自由の原則から有効です。しかし、どのような免責特約でも認められるわけではありません。買主保護の観点から、二つの法律によって免責特約が制限される場合があります。
一つ目は『消費者契約法』です。事業者が消費者に対して行う取引では、事業者の種類・品質についての契約不適合責任を全部免除する条項は、無効とされています。
消費者と事業者の間には情報量・交渉力の格差があるため、一方的に不利な条項から消費者を守る必要があるからです。
二つ目は『宅建業法』です。宅建業者が売主となる不動産売買では、買主に不利となる特約は原則として禁止されています。
これらの法規制により、免責特約があっても買主の権利はある程度保護されます。
出典：消費者契約法 第8条| e-Gov 法令検索
出典：宅建業法 第40条| e-Gov 法令検索
■個人間取引による免責特約の有効性
個人間の売買取引では、売主・買主ともに専門家ではないケースが多いため、売主の責任を軽減する「免責特約」を設けるのが一般的です。個人間取引は宅建業法や消費者契約法の規制対象外となるため、こうした特約は原則として有効です。
ただし、民法第572条により、売主が目的物の不適合を知りながら買主に告げなかった場合は、免責特約があっても責任を免れることはできません。
個人間売買で免責特約を検討する際は、売主は事前に目的物の状況を正確に買主へ説明し、買主は特約の範囲を十分に理解した上で合意することが大切です。
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