相続税の計算に使う路線価の算出方法と評価額が下がる土地の特徴

路線価方式で評価額が下がる土地の特徴

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路線価方式で計算した土地の評価額が下がると、その土地に課税される相続税や贈与税の金額も下がります。相続税や贈与税を払い過ぎないためにも、評価額が下がる土地の特徴を確認しておきましょう。

人に貸している

相続や贈与で取得した土地を人に貸している場合、売却が難しいため土地の評価額が下がります。

どれぐらい減額されるのかは、『借地権割合』を使って求めることが可能です。借地権割合がある場合には『350D』の『D』のように、路線価を表す数字の隣にアルファベットがついています。アルファベットが示している借地権割合は、以下の通りです。

借地権が設定されている土地の評価額は、自用地評価額×（1-借地権割合）で求められます。例えば、自用地評価額が5,000万円の土地に、60％の借地権割合が設定されているとしましょう。

借地権割合を考慮した土地の価格は、5,000万円×（1-0.6）の2,000万円です。路線価を使って算出した5,000万円よりも、3,000万円評価額が下がっていることが分かります。

参考：路線価図の説明｜路線価図・評価倍率表｜国税庁

使い勝手が悪い

いびつな形状の土地やL字の角地、奥行きの長い土地も、路線価方式で評価額を下げられるでしょう。理由はシンプルで、整った土地に比べると使い勝手が悪いからです。

使い勝手が悪い土地の特徴は、以下の通りです。

• 道路からの入り口（間口）が狭い
• セットバックを必要とする幅4m以下の狭い道
• 私道に面している
• 道路の突き当たりにある
• 崖地
• 地面が傾斜している土地

路線価は、長方形や正方形などの整った土地を前提に計算されています。しかし、実際には整った土地ばかりではありません。

そのため、実際には路線価方式で求めた金額に、土地の状態を加味する『奥行価格補正』や『側方路線影響加算』を行って評価額を決定するのです。

状態に応じて価格の調整を行うため、使い勝手の良い土地の場合はその分評価額も上がります。

パターン別！路線価で評価額を求める方法

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「路線価を使って、取得した土地の評価額を計算してみたい」という人もいるのではないでしょうか？路線価に補正率をかけて評価額を求める流れを、パターン別に解説します。

事例1 一つの道路に面している宅地

一つの道路に面していても奥行が長い土地だと、使い勝手は悪いといえます。そのため、路線価を使って求めた評価額に補正率をかける必要があります。

国税庁の『奥行価格補正率表』では、奥行きの長さに応じた補正率を確認できます。奥行価格補正が使えるのは路線価方式のみで、倍率方式の土地には利用できません。

以下の事例を使って、土地の評価額を計算してみましょう。

路線価が20万円で面積が200㎡なので、この土地の評価額は20万円×200㎡で4,000万円です。借地権割合が70％の土地なので、4,000万円×（1-0.7）で1,200万円に減額されます。

土地の評価額を求めたら、補正率で調整していきましょう。

地区区分は普通住宅地区で角地ではないため、補正はありません。一方、30mの奥行距離には0.95の『奥行補正率』が該当します。

1,200万円×0.95で、土地の評価額は1,140万円です。

参考：土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表」｜国税庁

事例2 二つの道路に面している角地

二つの道路に面している土地の場合は、路線価も二つです。二つの路線価のうち、どちらを基準にするかを決める必要があります。

基準にする道路を『正面路線』、もう一つの道路が『側方路線』です。二つの路線価それぞれに奥行補正率をかけて比較し、数値の大きい方を正面路線とします。

それでは実際に、二つの道路に面している角地300㎡の評価額を求めてみましょう。二つの道路の路線価と奥行距離、奥行補正率は以下の通りです。

それぞれに奥行補正率を乗じると、路線Aが10万5,000円、路線Bが10万4,500円と計算できます。数値の大きい路線Aを正面路線とします。

事例のように金額が近い場合には単純に路線価で比べると、金額が高い路線Bの方を正面路線だと判断してしまうので注意しましょう。

路線Aを基準にすると、10万5,000円に土地の面積300㎡をかけて評価額は3,150万円です。さらにこの土地は角地なので、『側方路線影響加算率』も使えます。

地区区分が普通住宅地の場合、角地の補正率は0.03です。そのため、土地の評価額3,150万円に0.03を乗じます。計算で求められる94万5,000円が、補正率を適用した後の土地の評価額です。

参考：No.4604 路線価方式による宅地の評価｜国税庁

構成／編集部