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賃貸物件の購入、建築はなぜ相続税を減らす対策のひとつになるのか?

2020.07.27

相続税の税制改正から相続時に相続税がかかるケースが増えています。相続税を減らす対策の1つとして保有している土地に賃貸住宅を建てたり、現金から賃貸物件を買ったりする方法があります。

相続税の法改正

2015年(平成27年)に相続税法改正され、今まで課税されていなかった相続資産金額でも課税されるようになりました。

<改正前の相続税課税対象>

5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)

<改正後の相続税課税対象>

3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

既に配偶者が亡くなっている母親から子ども2人が家や金融資産を相続する場合、改正前は7,000万円以上の相続資産が課税対象でしたが、改正後には4,200万円以上で課税されるようになりました。

一般的に相続と言えば、親が住む家と預貯金などが考えられます。

相続する家に子どもが住んでおり、引き続き住む場合には、「小規模宅地等の特例」で宅地の評価額を大幅に下げることも可能ですが、近年では遠方で既に住居を構えている(賃貸ではない)ことが多いと考えられるため、金融資産が多くなくても住んでいた家の評価額が高くて課税対象の金額を超えるケースも考えられます。

相続税の対策として賃貸物件の購入、建築がありますが、なぜ相続税の対策になるのでしょう。

賃貸住宅の相続評価額

賃貸住宅として貸しているアパートは、その建物と土地の相続税算定にかかる評価額を本来の評価額よりも引き下げることができます。

■土地

他の人が利用する権利のない土地の評価額(自用地としての評価額)-自用地としての評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

例えば、土地が1,000、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%だとの場合、1,000の価値を1,000-(1,000×60%×30%×100%)=820と820まで下げることができます。

■建物

固定資産税評価額-固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合

貸している家屋を相続する場合、その固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合をかけた金額をその固定資産評価額から差し引き、評価額を下げることができます。

例えば、固定資産税評価額100、借家権割合30%、賃貸割合100%だと、100の価値を100-(100×30%×100%)=30と70まで下げることができます。

このように、賃貸物件が自用地よりも相続財産の評価額が下がるのは、相続してもその家やアパートに住んでいる賃借人がいることで自分の自由には処分できないためです。

ただ、評価額が下がることで相続税を減らすことができるため、相続税対策の一つとして、土地や建物を貸す、賃貸物件を購入、建築する方法があります。

具体的には?

上記のような相続対策は、土地をたくさん保有しているような地主の方をイメージするかもしれませんが、 

現金から区分所有(一室)でマンションを所有する方法もあります。

まず、土地があるケースですが、借り入れを起こしてアパートやマンションを建てる場合には、借り入れで大きなレバレッジをかけていることになります。同じ場所であるためいったん需要がなくなると空室が起きやすくなるリスクがあります。その土地に賃貸需要があるか、空室が起きても返済できる、無理の内借り入れかどうかなど注意深く判断する必要があります。

一方、土地がなくても現金をそのまま相続するよりも1,000~5,000万円の区分所有のマンションを購入し、相続評価額を下げる方法もあります。この場合において手元資金に余裕がない場合、家賃収入があるものの、空室が起きたり、家賃相場が下がったりすることがあるため、こどもたちや自分たちの老後資金を含めて資金計画を立てた上で購入しましょう。

若いうちに借入で購入する場合、不動産所得の損失を給与所得と相殺して所得税を減らす効果もあります。

相続対策は、この他にも保険、生前贈与など様々あります。

配偶者に相続する一次相続では1億6,000万円まで非課税になる配偶者控除があるため相続税がかかる方は限られますが、その相続した配偶者が亡くなったときに子へ相続する二次相続では相続税負担が重くなることがあります。

早めに税理士、FP、不動産事業者等に相談して対策をしておきましょう。

文/大堀貴子
フリーライターとしてマネージャンルの記事を得意とする。おおほりFP事務所代表、CFP認定者、第Ⅰ種証券外務員。

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