DIME MAGAZINE
住宅ローンを繰り上げ返済してできる限り早く返済を終わらせようと頑張る人も多いはず。
でも、繰り上げ返済すると返済額は減るのだろうか？ そもそも、繰り上げ返済はした方がいいのだろうか？
住宅ローンを繰り上げ返済する効果って何？
繰り上げ返済とは、契約に基づく返済額と別に、任意の額を返済することだ。
繰り上げ返済分は元金の返済に充当される。そのため元金が減り、元金に対する利息が減ることになる。結果、毎月の返済額が圧縮されたり、返済期間を短くするなどの効果がある。
最近では、ネットバンキングなどを利用して、簡単に繰り上げ返済できる金融機関も増えているが、繰り上げ返済手数料がかかる場合もあるので、事前に確認したい。
繰り上げ返済は、返済額を減らすタイプと返済期間を短縮するタイプを選べる。まずは、返済額を減らすタイプをご説明しよう。
返済額を減らすタイプ
住宅ローンには、「元利均等返済」方式と「元金均等返済」方式と2つの返済方法がある。
元利均等返済は毎月支払う返済額が一定となる返済方法だ。
一方、元金均等返済は毎月支払う返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法だ。支払い開始当初は毎月の返済額が多く、年々毎月の返済額が減っていく。
住宅ローンを利用する人の多くは、毎月の返済額が一定になる元利均等返済を選ぶ場合が多い。しかし、繰り上げ返済により元金が減ることで、毎月の返済額を減少できる。
返済期間を短縮するタイプ
返済するための資金に余裕ができたため、繰り上げ返済をして住宅ローンをなるべく早く完済したいという人もいるだろう。その場合、返済額を変えずに返済期間だけを短くするタイプの繰り上げ返済もある。
住宅ローンは繰り上げ返済しない方が有利な場合もある
住宅ローンの返済というプレッシャーから早く解放されたい……そう思う人も多いだろう。しかし、メリットだけではないことも把握しておきたい。
1．住宅ローンの金利は低金利な融資である。
自動車ローンや学資ローン、医療ローンなど、暮らしの中でローンを組む機会があるだろう。その中でも、住宅ローンは最も金利が低い金融商品のひとつだ。焦って住宅ローンの繰り上げ返済したために余裕資金がなくなり、結果、高金利なローンを別途組むこともありうるので、無理な繰り上げ返済は避けたい。
2．変動金利の場合、繰り上げ返済額が上がる場合もある。
変動金利の住宅ローンはその名の通り、市中金利の動きに合わせて支払い金利が変わる。しかし、いきなり金利変動が支払い額に適応されるわけでなく、一定期間は返済額が変わらないような設定になっているものも多い。
しかし、繰り上げ返済の場合、繰り上げ返済時点での金利が適応され、かえって返済額が増えることもあるので留意したい。
3.金利の上下動によっては繰り上げ返済すると不利になる場合も
2019年8月現在、日本は未曾有の低金利だ。住宅ローンも0.4%前後の商品が見られるなど、借り入れする側には有利だ。
しかし、金利が急上昇して、4％、5％、果てはそれ以上になる可能性もある。そんな金利が高い時期に繰り上げ返済してしまった後、金利が大幅に下がった場合、トータルでは不利になりかねない。
住宅ローンを繰り上げ返済するシミュレーションを教えて！
では、実際に住宅ローンの繰り上げ返済を行うとどうなるか？ 金融機関ほかのウェブサイトでシミュレーションができるので、試してみてはいかがだろうか？
【参考】三井住友銀行「住宅ローン 一部繰上返済シミュレーション」
CASIO「keisan 生活や実務に役立つ高精度計算サイト」
住宅ローンの繰り上げ返済の計算をExcelで行う。
MicrosoftのExelで住宅ローンの繰り上げ返済の計算も行える。
テンプレートがMicrosoftで用意されており、ダウンロードすれば使える。返済期間中に繰り上げ返済の金額を任意で入力できるタイプなので、複数回の繰り上げ返済もシミュレーションできるはずだ。
【参考】繰上げ返済のローン計算
ただし、返済期限短縮タイプの繰り上げ返済シミュレーションなので、返済期間はそのままで返済金額を下げる計算など、さらに自分好みに使うなら、このテンプレートは利用せず直接関数を入力して計算する方法もある。
繰り上げ返済のコツってあるの？
前述のように、繰り上げ返済は毎月の返済額軽減タイプと、返済期間短縮タイプがある。総支払い額を計算するとわかるはずだが、期間短縮タイプの方がお得になるが、返済期間が期初から10年未満（返済回数が120回未満）に短くなると、住宅ローンの控除（住宅借入金等特別控除）が適用できなくなる場合もあり、また、将来的に金利が下がる場合に期間短縮すると不利になるケースもあるので、総合的に判断する必要がある。
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