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住宅ローンの繰り上げ返済をオススメできない3つの理由(2017.07.31)

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 2017年夏のボーナスはいくら貰えただろうか。凸版印刷の調査によれば平均支給額は約65万円だった。同結果では理想よりも10万円ほど低いという結果が出ている。


凸版印刷による調査結果。2017年夏のボーナスは幾らかに対して約65万円の支給額であったという。
引用元:http://www.toppan.co.jp/news/2017/06/crl8td0000000gm8-att/PDF20170629_Shufoo2017.pdf

 ところで支給されたボーナスを使って住宅ローンの繰り上げ返済を考えている人は今すぐやめた方がよい。というのがこの記事で言いたいことだ。「住宅ローンの金利より株に投資した利回りの方が高いからでしょ」という人は半分正解だが、もっと家庭の「資金繰り」を意識してみてはいかがだろうか。

※本記事で取り上げる株価は全て2017年7月21日の終値を基準に計算しています

■「住宅ローン金利<株の利回り」という定石はわかってるけどどんな銘柄がよいのか

 日経平均に採用されている全銘柄の配当利回りを平均は1.64%である。単純に考えれば住宅ローンの金利が1.64%より低ければ、日経平均採用銘柄を購入しておくだけで住宅ローンを繰り上げるよりもお得になる計算になる。実際には配当に対して20.315%の税金が課せられるので、税引き後の配当利回りは約1.31%になる。さらに平均を取っているので、実際には1.64%よりも低い利回りの株があることになる。そこで利用したいのがETFやREITだ。ETFは証券取引所に上場している投資信託のことで、複数の銘柄に分散投資しつつ個別株に投資するよりも高い利回りを実現してくれる可能性が高い。通常の投資信託よりもコストが低いのもポイントだ。続いてREITは、不動産投資信託のことで投資ファンドが持つ不動産に投資できる証券を証券取引所で取引できる。こちらもファンドが持つ複数の不動産に分散投資できる点と、高い利回りが期待できる。実際にどのくらいの利回りが期待できるのか、以下に表でまとめてみた。


ETFとREITの利回り例
分配金利回りが高めの銘柄を3つずつピックした。ETFは5.64%の利回りを、RETでは8%に近い利回りを実現してくれる銘柄があり、個別株に投資するよりも分散投資しつつ高い利回りを実現できることになる。

■繰り上げ返済と分配金の利回りでどのくらいの差がでるのか

 ここで住宅ローンを繰り上げた場合と分配金の利回りを受け取った場合とで、どのくらいの差が出るのか試算してみよう。試算の条件は以下の通り

●住宅ローン試算繰り上げの条件
・当初借入額は3000万円でボーナス増額はなし
・金利は固定で1.5%
・6年目(5年後)に130万円を一部繰り上げ返済したとする
・投資した場合の試算では130万円を利回り2.99%(表中で一番低い利回り)で配当金を受け取り続けたことにする。

 まず以下の表に繰り上げ返済した場合の効果を整理した。


条件にしたがって繰り上げ返済した場合の総返済額と期間の差
期間短縮で繰り上げた場合は、返済期間が28年3か月になる。130万円のうち元金充当額は124万5,607円であり、返済総額が68万3,148円少なくなる。月額軽減で繰り上げた場合は、月額返済額が約2000円低くなる8万9,612円となり、返済総額が31万5,320円少なることが分かった。

一方で、投資をした場合はどうだろうか。こちらの計算は、配当利回り2.99%のETFが1株2万8,650円で購入できるので、購入可能株数は130万円÷2万8,650円≒45株。そのETFが30年間同じ利回りだったとすると、45株×2万8,650円×2.99%×30年=115万6457円になる。(税引後は92万1522円)当然、株価は変動するし配当利回りも変動するが、単純計算では約47万円も得することになる。

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