4月に施行された「区分所有法」改正によるマンション管理への影響は？

2026年4月1日から、マンションの管理・運営に関係する「区分所有法」の改正が施行されました。今回の改正の目的は、マンションなどの建物の老朽化と区分所有者の高齢化という「2つの老い」に対応し、その管理と再生を円滑に進めることです。

本記事では、区分所有法改正のポイントとマンション管理に及ぼす主な影響を解説します。

1. 【2026年4月施行】区分所有法改正の概要

今回の区分所有法改正は、老朽化したマンションの増加や、区分所有者の高齢化によって管理や建替えの意思決定が難しくなっているといった事情を背景として行われました。マンションの「管理」と「再生」をより円滑に進められるようにするための改正が盛り込まれています。

改正内容は多岐にわたりますが、特に集会（管理組合など）における決議要件が緩和された点が重要です。

2. 区分所有法改正による集会決議要件の緩和

区分所有建物（マンションなど）の住民が高齢化すると、健康上の理由から管理組合への出席が難しくなったり、マンション管理に対する関心がなくなったりして、出席率が下がる傾向にあります。

特に、賛成率の算定に当たって全区分所有者が分母となる議題については、意思決定が困難であることが問題視されていました。

そこで今回の区分所有法改正では、管理組合などの集会における決議を円滑に行うため、その要件が緩和されました。具体的には、次のように決議要件が緩和されています。

3. 区分所有法改正がマンション管理に及ぼす影響

今回の区分所有法によって影響を受けると考えられるのは、主に共有部分の変更や建替えなどの重要事項に関する管理組合の決議です。

これらの重要事項については、決議に必要な賛成率の分母が全区分所有者とされていたため、管理組合の出席率が低いと決議が困難であることが課題となっていました。

今回の改正により、共用部分の変更については、賛成率の分母が全区分所有者から総会出席者に変更されました。

頭数および議決権の過半数を占める区分所有者の出席が必要であるものの、定足数さえ満たせば、共有部分の変更に関する決議はしやすくなりました。

建替えについては、耐震性や火災に対する安全性の不足・周辺に対する危険・衛生上の有害性・バリアフリー基準への不適合のいずれかが認められるときは、決議要件が5分の4から4分の3に緩和されました。

依然としてハードルは高いものの、建替え実現の可能性は広がったと言えます。

さらに、身元や所在が分からない区分所有者については、裁判所の認定を受けることによって賛成率の分母から除外できるものとされました。

投資目的のためマンション管理に興味がない人、すでに転居した人や死亡した人などを除外することにより、建替えなどの決議がしやすくなることが期待されます。

取材・文／阿部由羅（弁護士）
ゆら総合法律事務所・代表弁護士。西村あさひ法律事務所・外資系金融機関法務部を経て現職。ベンチャー企業のサポート・不動産・金融法務・相続などを得意とする。その他、一般民事から企業法務まで幅広く取り扱う。各種webメディアにおける法律関連記事の執筆にも注力している。東京大学法学部卒業・東京大学法科大学院修了。趣味はオセロ（全国大会優勝経験あり）、囲碁、将棋。
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