賃料の減額請求、高利回りのボロ空き家、ネットの宣伝文句に踊らされる情報弱者の特徴は？不動産プロ集団「全宅ツイ」が解説

不動産は今が買い時か、それとも待つべきか。価格や立地、将来性について当たり前のように語られる業界の常識は、はたして信用していいのか──。不動産のウソとホントを整理し、一生モノの知識を身につけよう。

2026年の不動産市場について、報道やデータは数々出ている。だが、「現場」への実際の影響はどうだろうか。業界の裏も表も知り尽くす不動産プロ集団「全宅ツイ」の面々が、リアルな市況を語り尽くした。

不動産業界の裏を全て知り尽くす全宅ツイとは？

正式名称は「全国宅地建物取引ツイッタラー協会」。「クソ物件オブザイヤー」などを運営し業界内外で注目を集める。不動産ファンドから街の業者まで最前線で働くプロがリアルな話を発信中。

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峰 不二夫　
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都内で買取再販を中心に、全宅ツイのクラファンで誕生したcafe&bar「中間省略」、新店舗「余白」などを運営。不動産業に嫌気が差してる。

全宅ツイのグル　
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都心の不動産を中心に扱うブローカーで、全宅ツイの創設者。中国マネーの撤退など、水面下で動く情報を掴み、市場の潮目を読むプロ。

かずお君　
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事業会社の不動産事業部所属。都心の不動産を売買・開発する。全宅ツイ会長。最近は高度化する地面師詐欺と戦っている。

あくのふどうさん　
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渋谷界隈で活躍する不動産ブローカー。外資の動向やマクロ経済にも明るい。金利上昇に怯えるパワーカップルの危うさに警鐘を鳴らす。

賃料減額請求を印籠にしてもルール通りにしか減額できない

グル　ここからはもっとミクロな視点で、最新の不動産トラブルについて語りましょうか。

かずお君　最近の賃貸管理の現場は、理不尽な入居者ばかりですよ。少しでも設備に不具合があると「家賃を下げろ！」って騒ぎ立てる。

グル　出た、賃料減額請求。

かずお君　あれ、我々からしたら本当にダルいんですよ。「エアコンが壊れたから直せ！　直さないなら家賃減らせ！」ってクレームが来て。繁忙期で職人さんの手配がすぐにはできないことを伝えたら、「こっちは民法で賃料減額請求できるって知ってんだからね！」ってドヤ顔で言われたり（笑）。しかも、ガイドラインに沿って計算して、減額されるのは1800円ですって提示したら、すごい顔してブチギレてきた。

グル　1800円ポッチかよってことね。ガイドラインの計算式って、実は大家さん寄りに作られているから、入居者が思っているほど安くならない。

峰　SNSの影響でボロ戸建て投資に手を出す素人のトラブルも増えてますよね。「高利回り20％超え！　DIYで簡単！」みたいな言葉に釣られて、20代の若者や副業サラリーマンがよくわからない地方のボロ家を買っちゃう。

あくの　しかも、今の時代はボロ戸建て案件を請け負ってくれるまともな職人さんが掴まらない。腕のいい大工さんは大手の割の良い仕事に取られているから。

峰　安い予算でリフォームを引き受けてくれる業者は手抜き工事が横行してる。表向きは綺麗にクロスが貼られていても、配管回りがボロボロだったり。素人はパッと見の綺麗さに騙されて買っちゃうんだけど、いざ入居者が入った途端に水漏れが起きちゃったりして、修繕費で一撃数百万円が飛ぶ。

グル　リフォーム費用が高すぎて回収できないなら更地にして売ればいいと素人は思うかもしれませんが、それが一番ヤバいんです。解体費用が高騰してるんで。

峰　昔なら木造の戸建てなんて100万〜200万円で壊せたのに、今はアスベストの事前調査や処理の規制が厳しくなって、廃材の処分費も高騰。重機を動かせるオペレーターも人手不足。

あくの　解体費用は下手したら500万円くらいになるよね。土地がそもそも200万円しかしない田舎では、売れば売るほど赤字。

峰　誰も解体できず、リフォームもできず放置される。でも毎年の固定資産税は取られる。売るに売れない〝負〟動産を押し付け合う地獄のババ抜き状態ですね（笑）。

かずお君　田舎の土地といえば、最近は太陽光発電に替わって、蓄電池投資の罠も流行り出してる。

峰　そう！　太陽光は広大な土地が必要だけど、蓄電池なら田舎の30坪の土地でできると。「利回り16％」なんて非現実的な数字で煽って、畑の真ん中などに蓄電池を設置させてお金を集める。

グル　不動産投資では利回り7％を超えると怪しいといわれてるのに、16％はぶっちぎり（笑）。

峰　太陽光と違って国のFIT（固定価格買取制度）の裏付けも弱いしね。売電事業者が飛んだら配当は即ストップ。手元に残るのは無用の長物、産廃と化した電池と二束三文の田舎の土地だけ。

あくの　悪徳業者からすれば、さばききれなくなったゴミみたいな物件や怪しい投資商品をネットの宣伝文句ひとつで喜んで買ってくれる素人は、最高のカモですね。

賃料値上げ、手抜きリフォーム、クラファン…2026年の最新トラブル事情とは

リフォーム前提の投資、高利回りかと思いきや…

解体費用高騰で〝ババ抜き〟状態に
老朽化したボロ戸建て投資の最終的な出口戦略は更地にして売却することだが、地方では解体費が土地の価値を上回る逆転現象も多く、誰も手を出せない〝負〟動産が町中にあふれだした。

賃料減額請求は理不尽な主張も多く修羅場に

2017年の民法改正で、設備の一部が滅失等した場合の賃料減額が明文化。以降、ネットで得た断片的な知識で過大な減額を迫るクレーマー気質な入居者が増加したという。

第169・170直（単行本第22集収録）より

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取材・文／久我吉史　撮影／木村圭司　編集／千葉康永
漫画：大谷アキラ・夏原武・水野光博 / 小学館「ビッグコミック」連載中