話題の「50年ローン」ってどうなの？プロが明かす住宅ローンの本当の損得

住宅ローンの借入期間は、これまで最長35年が一般的であったが、最近では最長50年まで組める50年ローンが登場した。

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注目が集まる新たな選択肢「50年ローン」とは？

50年ローンとは、借入期間が35年を超え、最長50年に設定された変動金利型の住宅ローンのことをいう。なお、全期間固定金利型では、住宅金融公庫が長期優良住宅などを対象に「フラット50」を提供している。

50年ローンは、一般的な借入期間よりも長いため、毎月の返済額が少なくなり、給料が低い若いうちからでも、希望の家を購入できることで注目を集めている。

一方で、借入期間が35年を１カ月でも超えると、当初から金利が上乗せとなり、適用金利が高くなる。

また、金融機関は完済時の年齢を規定していることから、50年で借りるためには、完済時の年齢が、規定の完済時の年齢を超えないような年齢で契約しなければならない。例えば、完済時の年齢を80歳未満までとする金融機関であれば、借入期間を50年としたい時、29歳までに契約する必要がある。

2026年５月時点で、50年ローンの取扱いのある主な金融機関は以下の通りだ。

ネット銀行で続々と50年ローンが登場し、地銀でも取扱いのある銀行が増えてきている。

50年ローンのメリット・デメリット

50年ローンのメリットとデメリットは以下の通りだ。

■メリット

・毎月の返済額が少ない

・若い世代でも持ち家を持つことができる

・長期の保障を付加できる

■デメリット

・支払利息の負担が重くなる

・定年後に返済が残る

・金利が上乗せされる

50年ローンの最大のメリットは毎月の返済が少なくなることだ。20代でまだ年収が低い時に住宅ローンを借りると、返済負担率が高くなり、審査が通らなかったり、審査に通って借りることができても返済に窮したりする可能性がある。

例えば、借入金額4000万円（年利0.95%）で借入期間が35年の場合は、毎月の返済額が約11万円だが、借入期間が50年なら毎月約8万円の返済で済む。

月収が30万円で毎月の返済が11万円だと、返済負担率は約37％とかなり高くなり、そもそも審査が通らない可能性も。そして、借りられたとしても、手取りが24万円なら残り13万円で生活しなければならなくなり、生活が立ちいかなくなる懸念もあるだろう。

一方、毎月8万円の返済であれば返済負担率は約27％とかなり軽くなり、審査が通る可能性が高くなるだけでなく、同じく手取り24万円でも16万円も残る。

このように、毎月の返済が軽くなることから、20代でも希望の家を購入することが可能となるのが、５０年ローンの魅力なのだ。

また、最近では住宅ローンに付加する団信の保障が充実していることから、元気な若いうちから保障を付加できる。上乗せ金利なしでも、がん、３大疾病、全疾病保障が付帯されている団信もあり、万が一病気になった場合、入院期間中に返済が免除されたり、ローンの残債がゼロになったりする保障が受けられる。

他方、デメリットは支払利息の負担が重くなることだ。

支払利息は借入期間中に対してかかるため、借入期間が長ければ長いほど、その分多く発生する。そして、借入期間が50年となると、定年後に返済が続くことになるため、余裕がある時に繰上げ返済をする必要が出てくる。

また、50年では金利が上乗せされ、適用金利も高くなるので注意したいところだ。

※返済負担率＝毎月の返済額÷月収×100（％）

50年 VS 35年、住宅ローンの正解はどちらか？

4000万円の借入金額、年利0.95%で借りた場合、50年ローンと35年ローンで比較すると、総返済額と支払利息は、50年ローンの方が約320万円も多くなり、支払利息の負担がかなり重くなる。

また変動金利であるため、将来金利が上がればさらに支払利息の負担が重くなる可能性はある。

一方で、50年ローンの方が毎月の返済額を少なくすることができ、毎月約3万円負担が軽くなる。

支払利息が重くなる50年ローンは、35年より損をしてしまうように見えるが、変動金利で借入期間が長いローンを借りる場合には、返済不能リスクを低減するというメリットがある。

変動金利（元利均等返済）は、適用金利が6カ月ごとに変動し、5年ごとに返済額の見直しが行われる。ローンにおいての最大のリスクは、見直し後に返済額が増えた時に返済に窮することである。

50年ローンはもともと、35年に比べると毎月の返済額が抑えられているため、返済額増加にも対応しやすい。また、50年ローンは団信の保障を長く受けることができるため、保障の恩恵を受けやすい。

50年ローンを借りる時は、繰り上げ返済の計画を立てておこう

若いうちから家を購入すれば、その分賃貸住宅の家賃の支払いをしなくて済み、団信の保障を長く受けられる。若いうちは、毎月の返済額が大きすぎると返済に窮する可能性があるため、毎月の返済額を抑えられる50年ローンは一つの選択肢となるだろう。

一方で、借入後は、繰上げ返済をいつするのか、ライフプランや収入を鑑みて計画を立てなければならない。このようにそれぞれのメリット・デメリットを理解し、自分に合った住宅ローンを選択してほしい。

文／大堀貴子

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