DIME MAGAZINE
ここまで、不動産クラウドファンディングの仕組みや、他の投資商品との違いについて整理してきました。
今回は、多くの方が最も気になるであろう「リスク」について解説します。
前回も触れましたが、不動産クラウドファンディングは元本保証の商品ではありません。
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では実際に、どのようなリスクがあり、どこまで理解しておくべきなのでしょうか。
不動産クラウドファンディングサービス「LEVECHY（レベチー）」を運営する高将司さんに聞いてみます。
元本割れは起こり得るのか？
結論から言うと、不動産クラウドファンディングでも元本割れは起こり得ます。
これは、株式投資や投資信託と同様で、「投資」である以上、避けられない前提です。
ただし、不動産クラウドファンディングの元本割れは、
株式のように日々の価格変動で突然起きるものではありません。
主な要因は次のようなものです。
・不動産価格が想定より下落した
・賃料収入が計画通りに得られなかった
・想定よりも運用コストがかかった
つまり、物件そのものの収益性や、市場環境の変化が影響します。
不動産クラウドファンディングのリスクは、値動きではなく“結果としてどうだったか”に集約されます。
その意味では、途中経過に一喜一憂する投資ではありません。
「想定利回り」は保証ではない
不動産クラウドファンディングの案件を見ると、「想定利回り◯％」という表記が目に入ります。
この数字を見て、「年◯％が必ずもらえる」と誤解してしまう人も少なくありません。
しかし、この利回りはあくまで「想定」です。
物件が計画通りに運用された場合の目安であり、将来の分配を保証するものではありません。
特に注意したいのは、利回りの高さだけで判断してしまうことです。
高い利回りには、それ相応のリスクが内包されているケースが多くあります。
重要なのは、
・なぜその利回りなのか
・どのような前提で算出されているのか
を確認することです。
運営会社が開示している情報をしっかりと吟味し、納得できた場合にのみ投資しましょう。
運営会社が倒産したらどうなる？
もう一つ、多くの人が不安に感じるのが「運営会社が倒産した場合」です。
不動産クラウドファンディングでは、出資者のお金は、原則として運営会社の資産とは分けて管理されます。
この仕組みを「分別管理」と呼びます。
分別管理が適切に行われていれば、万が一運営会社が経営破綻した場合でも、
不動産そのものや出資金は、一定の手続きを経て投資家に返還される可能性があります。
ただし、ここにも注意点があります。
すべてのケースで「必ず守られる」と言い切れるわけではなく、
清算までに時間がかかったり、想定よりも返還額が減る可能性もあります。
実際に、運営会社が突然破綻し、分別管理がされていなかったために出資者にほとんどお金が返ってくる見込みがない…といったケースも発生しています。
そのため、
・運営会社の実績
・情報開示の姿勢
・過去の運用履歴
といった点は、事前に必ず確認しておきたいポイントです。
なお、私の会社が運営するLEVECHYは法的な認定を受け、案件ごとにSPC（特別目的会社）を設立し、自社と出資者の資金を会社ごと切り分けて倒産隔離するスキームを取っています。
不動産クラウドファンディングのリスクは、「見えにくい」からこそ、不安に感じやすい側面があります。
しかし、見方を変えると、あらかじめ想定できるリスクが多い投資でもあります。
・価格が日々変動しない
・運用期間と条件が最初から提示される
・物件やスキームの情報が公開されている
これらは、リスクを冷静に判断しやすい要素とも言えるでしょう。
大切なのは、「リスクがあるかどうか」ではなく、
「自分が許容できるリスクなのか」を考えることです。
取材・構成／フォーウェイ 仲山洋平
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■【著者】高 将司(こう・しょうじ)
1985年、東京生まれ。起業家・投資家。株式会社LEVECHY代表取締役。
2006年にサヴィルズ・ジャパン(英国本社)へ入社し、日本市場立ち上げに参画。最年少ながら実績を伸ばし、基盤構築に貢献した。2012年にジャパン・プロパティーズ株式会社を設立し、2024年に株式会社LEVECHY(レベチー)へ社名変更。
「金融の民主化」を掲げ、不動産クラウドファンディングを運営。現在、会員数は約25,000人、累計運用資産は230億円を突破し、業界を代表するサービスへと成長させている。堅実な成長を重ねながら、金融と不動産の未来をデジタルで切り拓くことに挑み続けている。
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