不動産を売却した時にかかる税金は？課税されるケースや税率を解説

不動産を売却する際には、税金がかかることがあります。税金の分手取りが減ることになるので、どのような税金がかかるのか漏れなく把握しておきましょう。

本記事では、不動産を売却したときにかかる税金について、種類や課税されるケース、税率などをまとめました。

1. 不動産を売却したときにかかる税金一覧

不動産を売却したときには、以下の税金がかかることがあります。

次の項目から、それぞれの税金について解説します。

2. 不動産を売却したときにかかる税金（1）｜所得税・住民税

不動産の売却によって譲渡所得が発生する場合は、所得税および住民税が課されます。

2-1. 不動産売却による譲渡所得の計算方法

不動産売却による譲渡所得は、以下の式によって計算します。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

「取得費」とは、不動産を取得した際にかかった購入代金や仲介手数料などの合計額です。ただし建物については、減価償却費相当額を取得費から控除します。

「譲渡費用」とは、不動産を売却する際にかかる費用です。仲介手数料・測量費用・立退料・建物の解体費用などが譲渡費用に含まれます。

2-2. 譲渡所得額を減らせる特別控除

以下の特別控除の適用を受けられる場合は、譲渡所得額を減らすことができます。

（1）居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除

自宅の建物やその敷地を売却した場合には、最大で3000万円を譲渡所得額から差し引くことができます。

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

（2）被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除

相続や遺贈によって取得した空き家を売却した場合に、適用を受けられることがあります。最大で3000万円を譲渡所得額から差し引くことができます。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

2-3. 譲渡所得に係る所得税・住民税の税率

不動産売却によって発生した譲渡所得には、ほかの所得とは分けて所得税および住民税が課されます。これを「分離課税」といいます。

譲渡所得には「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種類があり、どちらに当たるかによって所得税と住民税の税率が異なります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。

参考：土地や建物を売ったとき｜国税庁

3. 不動産を売却したときにかかる税金（2）｜印紙税

売買契約書を紙で作成した場合は、収入印紙を貼付する必要があります。収入印紙の購入時に支払う税金を「印紙税」といいます。

不動産の売買契約書は、売主分と買主分の2通を作成し、印紙税は各自で負担するのが一般的です。

不動産売買契約書の印紙税額は、契約金額に応じて以下のとおりです。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

4. 不動産を売却したときにかかる税金（3）｜登録免許税

不動産ローンを組む際には、購入する不動産に抵当権を設定するのが一般的です。この場合、ローンが残っている状態で不動産を売却するときは、同日付で抵当権を抹消する必要があります。

抵当権の抹消登記手続きに当たっては、法務局に登録免許税を納付しなければなりません。

抵当権の抹消に関する登録免許税は、売主が負担するのが一般的です。

金額は不動産1個につき1000円とされています。土地と建物は別の不動産なので、両方まとめて抵当権を抹消する場合の登録免許税は2000円です。

取材・文／阿部由羅（弁護士）
ゆら総合法律事務所・代表弁護士。西村あさひ法律事務所・外資系金融機関法務部を経て現職。ベンチャー企業のサポート・不動産・金融法務・相続などを得意とする。その他、一般民事から企業法務まで幅広く取り扱う。各種webメディアにおける法律関連記事の執筆にも注力している。東京大学法学部卒業・東京大学法科大学院修了。趣味はオセロ（全国大会優勝経験あり）、囲碁、将棋。
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