中古マンションの平均修繕積立金や管理費は郊外のほうが物件価格に対する負担割合が大きい？

マンションを購入する時にはまず物件価格に目がいくが、ランニングコストである修繕積立金・管理費にも注意を払っておきたいもの。これまで物件価格高騰の話題の影に隠れていたが、最近では資材コストや人件費の高騰に伴う値上げや、修繕積立金の不足などの問題が表面化し始め、注目を集めている。

こうした中、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S」は、1都3県における中古マンションの修繕積立金・管理費の動向について調査を実施し、その結果を発表した。

本調査は、「築年数による差異はあるのか？」「エリアによる差異はあるのか？」「時間軸による変化はあるのか？」という3点について調べたものだ。

【築年数による差異】修繕積立金は築16-20年が最高値。管理費の底は築21-25年、その後再び上昇

2025年1-5月の間にLIFULL HOME’Sに掲載された中古マンションの平均修繕積立金と平均管理費（いずれも月額・60m²換算）を築年数別で見ていく。

＜修繕積立金＞
1都3県いずれにおいても築16-20年が最も高くなった。

＜管理費＞
1都3県いずれにおいても築0-5年が最高値、反対に築21-25年、築41-45年が安くなっている。修繕積立金と管理費の総額の最高値は東京・神奈川が築31-35年、埼玉・千葉が築26-30年と、いずれも築30年前後になった。

【エリアによる差異】郊外のほうが物件価格に対する負担割合が大きい

2025年1-5月の間にLIFULL HOME’Sに掲載された築11-20年の中古マンションの平均修繕積立金と平均管理費（いずれも60m²換算）をエリア別に見ていく。

＜修繕積立金＞
1都3県比較においては東京都が最も高く平均年額は167,200円、その後に神奈川県（157,693円）、埼玉県（156,761円）、千葉県（148,350円）と続いた。

また、東京23区・政令指定都市とその他での比較では東京23区・政令指定都市の平均年額は166,031円だったのに対し、その他のエリアでは154,761円となった。平均物件価格が高いエリアほど修繕積立金が高い傾向となっており、ハイスペックな高価格物件が多い結果として当然の流れと言えそうだ。

一方で、年額/物件価格で見たところ、東京都は0.2%だったのに対し千葉県は0.5%、東京23区・政令指定都市は0.2%だったのに対し、その他のエリアでは0.5%と郊外のほうが物件価格に対する修繕積立金の負担割合が大きくなった。

＜管理費＞
管理費においても1都3県比較では東京都（年額171,715円）が最も高く、東京23区・政令指定都市とその他比較では東京23区・政令指定都市（年額166,436円）の方が高くなった。年額/物件価格で見ても修繕積立金と傾向は同じで、郊外のほうが負担割合が大きくなっている。

上記よりマンション購入の際は物件価格ばかりに目が行きがちだが、ランニングコストである修繕積立金や管理費についても確認しないと、思わぬ負担を強いられる可能性がありそうだ。

【時間軸による変化】平均修繕積立金・平均管理費ともに近年増額傾向

各年（2010年・2015年・2020年・2025年）にLIFULL HOME’Sに掲載された築11-20年の中古マンションの平均修繕積立金と平均管理費（いずれも月額・60m²換算）を見ていく。

＜修繕積立金＞
1都3県いずれにおいても漸増となっており、2025年に掲載された築11-20年物件の平均修繕積立金は15年前（2010年）と比べて月額3,881-5,023円の上昇となっている。

＜管理費＞
一方、平均管理費は2010年が最も高く、2015年には大きく下落、その後再び上昇基調となっている。

平均修繕積立金・平均管理費ともに近年増額傾向となっており、今後のマンション購入においてはより一層の注意が必要となりそうだ。

【LIFULL HOME’S総研 チーフアナリスト 中山登志朗氏による解説

2022年以降継続する円安、また建設業・運輸業の2024年問題を契機とする人件費の高騰もあり、マンションのエリアごとの平均的な管理費・修繕積立金には築年数の違いによって明確な違いが表れていることが今回の調査で明らかになりました。

修繕積立金については、築年数が浅い物件ほど安価に設定されており、築年数が進むに連れて徐々に改定によって値上げし、築10～15年で実施する最初の大規模修繕時に資金がショートしないように準備する（せざるを得ない）という管理組合の方針が率直に示されるデータとなっています。

換言すれば、新築分譲時は物件価格に対してランニングコストも相応に高く設定すると売りにくくなるため、やや安価に設定する傾向にあることもこのデータから明らかです。また、修繕積立金は築25年前後をピークに徐々に低下し始めますが、これは物件管理に関する“2つの老い”＝マンションの築年数経過とともに居住者の高齢化が進んでいるため、築年数が進んでも修繕積立金を抑制して必要最小限の維持・管理に留めるケースが出てくることを示しています。

一方、管理費は、修繕積立金の傾向とは正反対で、管理コストおよび人件費の高騰によって、築年数の浅い物件ほど高額になる傾向が表れています。管理費は築25年まで概ね築年数が進むにつれて安価になっていますが、エリアに関わらず築30年～35年ではやや管理費水準が高くなります。

これは築年数が進むにつれてマンションの共用部にある電気設備や配管などの老朽化も進み、毎月の管理費で賄うケースが増えてくるためです。つまり、大規模な修繕を必要としないものの、部品の交換や機器の点検・補修などは管理費から賄うため、管理費の値上げが必要になるのです。

このように、マンションの維持・管理コストは、時代ごとのコスト負担感を反映して相場が変動するものであり、また一度設定された物件ごとの管理費・修繕積立金が下がるということは基本的にないということも認識して、物件本体価格だけでなく、マンション購入コストをトータルでイメージしておく必要があります。

＜調査概要＞
集計対象：LIFULL HOME’Sに掲載された中古マンション
集計期間：2010年1月～2025年5月
本記事の内容はLIFULL HOME’S 不動産データソリューションが保有する不動産データを元に分析・掲載している。

出典元：LIFULL HOME’S

構成／こじへい