マイナス金利解除後の住宅ローン新常識「5年ルール」と「125％ルール」って何？

2024.07.20

知っておきたいルール

変動金利タイプの場合、金利が上昇すれば住宅ローンの返済額も上昇する。金利が急上昇した場合に、毎月の返済額が急に上がらないよう「5年ルール」「125%ルール」というルールを採用している金融機関もある。

5年ルールや125%ルールは、返済額を一定に保てるため、収支管理がしやすい反面、5年ルール適用時に利息が優先され元金が減らない状態になると、長期的には総支払い額が増えるという一面もある。

＜5年ルール＞
半年ごとの金利見直しで適用金利が変わっても、5年間の返済額は変更にならない。適用金利が変わると、返済額に占める元金と利息の割合は変わる。

＜125%ルール＞
5年ルール適用後の6年目からの返済額は、直近5年間の返済額の125%以内とされる。

＜メリット＞
・適用時に収支管理がしやすい
・返済計画を見直す猶予期間の確保ができる

＜注意点＞
・住宅ローンの総支払い額が増加する可能性がある
・金利上昇のリスクに気付きにくい

本来は、住宅ローン返済が進めばローン残高が減り、利息の額も減るため、元金に充当される額が増えていく。つまり、返済が進むほど、ローン残高が減るペースが速くなっていくわけだ。

金利が急上昇して「5年ルール」が適用された場合、毎月の返済額は変わらないのでその場合、返済額から利息が優先的に引かれるため、利息が増えた分、元金に充当される額が減る。

つまり、金利上昇期間中は、元金の返済が遅れて、利息の支払いが増えることになるので、住宅ローンの総支払い額が増加してしまうことに注意が必要だ。

また、しわ寄せが発生した場合、最終返済期日までに、残高は一括返済を求められる場合もある。

「5年ルール」適用時の返済額イメージ
シミュレーションの条件
・借入：4000万円、期間：35年0カ月、当初変動金利：0.5％
・2年目からの変動金利：（1）1.0％（+0.5％）（2）1.5％（+1.0％）

「5年ルール」が適用されている間、返済額が変わらないため、金利上昇の影響に気付きにくいこともある。

住宅ローンを返済中の人には、金利見直しの都度、金融機関から通知が届く。5年ルールで返済額が変わらないため、金利見直しの通知への注意力が薄れてしまう場合もあり、金利がどう変わったか、利息がどれくらい増えたか、ローン残高の減り方がどう変わったかなどがわかりにくい状況になってしまうことも考えられる。

ソニー銀行 CONSULTING PLAZAより

今後金利が上昇し返済額が増えた場合でも、無理のない生活を送れるかどうかがポイント。事前に金利が上昇した場合の返済額まで確認しておくことが大切です。

また、ご自身のライフプランやさまざまな事態を想定した返済計画をお借り入れ前にきちんと立てること、繰り上げ返済や金利タイプの変更といったお借り入れ後のメンテナンスも重要です。

ソニー銀行では、金利変動リスクが不安な場合は固定金利のほか、部分固定金利特約という選択もあります。

借り入れ後に金利が上昇した場合、メンテナンスの判断が必要となります。具体的には手元の余裕資金を使い「繰り上げ返済をする」、金利変動リスクを回避するために「固定金利に変更する」、返済に無理がなければ「そのまま返済を続ける」などがあります。

ソニー銀行なら繰り上げ返済が何度でも無料でインターネット上から可能です。また、毎月中旬に翌月の金利を発表しているため金利タイプの変更が検討しやすいなど、高いメンテナンス性が特徴です。

なお、繰り上げ返済を行なう際は、手元資金の減少が今後のライフイベントやライフプランに影響しないかを考慮して判断することが重要となります。

構成／清水眞希