DIME MAGAZINE
東京23区は、仕事をするにも、ショッピングをするにも、遊び場にも不自由しない。それゆえ、定住したいと考えている人は多いはずだ。
では東京23区内で、もっとも新築マンションの平均価格が高い区と、もっとも安い区はいったいどこなのだろうか？
不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S」はこのほど、東京23区の新築マンションの平均価格を区単位で調査した。ここでは、調査結果とともに、LIFULL HOME’S総研副所長でチーフアナリストの中山登志朗氏による考察を紹介する。
新築マンション平均価格1位は「港区」の3.6億円、㎡単価は「千代田区」が最高額に
東京23区の新築マンション平均価格の1位は「港区」の約3.6億円となり、続いて「千代田区」（約2.3億円）、「新宿区」（約2.1億円）となった。
一方で、「港区」は平均専有面積が167.25㎡と他区に比べて広く、㎡単価では「千代田区」（267.0万円/㎡）が最も高くなった。また、㎡単価の前期比では「新宿区」（＋55.2%）が最高の伸び率となった。
都内23区の最低平均価格は「墨田区」の4,813万円
11位以降の区では新築マンション平均価格が1億円を下回り、最低額は「墨田区」の4,813万円、最も平均㎡単価が安いのは「足立区」（86.3万円/㎡）となった。
東京23区全域の新築マンション平均価格は1億943万円、平均㎡単価は151.6万円となった。また、㎡単価の対前期比が100%を超えたのは、23区のうち18区となった。
LIFULL HOME’S総研 中山氏の考察～資材価格＆地価上昇に好調な株価もマンション価格の高騰要因に
この1年で、新築マンションの価格が高騰している要因は、主に①ウクライナ侵攻によるサプライチェーンの逼迫で資材価格が上昇していること、②円安の影響でコストプッシュの追い討ちが発生していること、③住宅ローン超低金利の継続で購入意欲には衰えがないこと（実需）、④株価の高騰によって多くの含み益を抱えた投資家が資産の付け替えに前向きであること（投資）、の4点が挙げられます。
したがって、新築マンション市場はコストプッシュ型の価格上昇をそのまま受益者負担として価格に転嫁できる好条件が揃っていることで、昨年下半期以降に顕在化した新築マンションの価格上昇が、現在でも継続する背景となっています。
特に東京都内では新築マンションの価格上昇が著しく、平均価格が1億円を突破というこれまでにない価格水準に達しています。このことから、この時期でも住宅購入に前向きなユーザーは、予算内で購入可能かつ希望する条件に合う物件を探すため、日々精力的に情報収集を続けていますが、東京23区を対象とした価格ランキングを見る限り、上位の都心周辺エリアではいずれも平均価格が1億円を突破し、平均㎡単価が100万円を大きく上回る水準ですから、とても一般の給与所得者が購入可能な価格帯で販売されているとは言えません。
この価格水準は、10年ほど前に遡れば高級マンションの目安とされた分譲坪単価350万円（＝㎡単価換算約106万円）を東京23区のうち19区で上回っており、現在の価格水準および価格上昇がこれまでの市場価格とは大きく乖離している事実を示しています。
なお、これほど高額な新築マンションを誰が購入しているのかとのご質問をいただきますが、現状日本には資産総額1～5億円未満の富裕層と5億円以上の超富裕層が合計約150万人いるとされており、また海外からの購入意向も数多いので、この価格水準でも分譲物件が売れ残るといった事態は全く想定できない状況です。
また、郊外方面に目を転じると、安価に分譲されている物件も多く、この新築マンションの価格急騰は、東京都心部およびその周辺エリアでのみ顕著であることが明らかです。立地条件と物件価格との関係性をご自身の目でよく確認して、価格上昇の時期であるからこそ納得感の高い物件購入をしていただきたいと思います。
●LIFULL HOME’S総研 副所長／チーフアナリスト 中山登志朗（なかやまとしあき）氏
出版社を経て、1998年から不動産調査会社にて不動産マーケット分析、知見提供業務を担当。2014年9月にHOME’S総研副所長に就任。不動産市況分析の専門家としてテレビ、新聞、雑誌、ウェブサイトなどメディアへのコメント提供、寄稿、出演を行うほか、年間多数の不動産市況セミナーで講演。国土交通省、経済産業省、東京都ほかの審議会委員などを歴任。（一社）安心ストック住宅推進協会理事。
＜調査概要＞
集計対象：東京23区で分譲された新築マンションを行政区単位で集計
集計期間：2022年1～5月および2023年1月～5月を比較し対前期比を算出
集計条件：専有面積30㎡未満の住戸および平均専有面積が30㎡未満の分譲期は除外
集計方法：各マンションにつき、分譲期ごとに最高価格/面積と最低価格/面積を抽出し平均値を算出
調査主体：LIFULL HOME’S総研
出典元：株式会社LIFULL
構成／こじへい
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