覚えておきたい「都市計画税」の計算方法、納付方法、固定資産税との違い

都市計画税とは、市街化区域内の土地・家屋に課せられる地方税です。課税対象は市区町村の都市計画事業にもとづいて決められるため、同じ自治体でも納税義務がある人・ない人が混在します。都市計画税の詳細や計算方法、固定資産税との違いを紹介します。

都市計画税の内容と対象となる人とは

都市計画税は、税金の使途が定められている『目的税』です。都市計画税の概要や、課税対象となる要件を紹介します。

市区町村を発展させるための税金

都市計画税は、各自治体の『都市計画事業』『土地区画整理事業』などを実施するために集められる税金です。どのエリアを事業対象とするかの決定権は自治体にあり、同一市区町村内でも都市計画税の課税対象となる地域・ならない地域があります。

都市計画税のルーツは、大正時代に創設された『都市計画特別税』です。この税金は1940年に『都市計画税』という地方税となり、1956年に現在の形での運用がスタートしました。

各自治体の都市計画・土地区画整理は、国が定める『都市計画法』にもとづいて行われます。都市計画税によって集められた税金は、土地の効率的な利用や公共施設の整備、生活・交通インフラの整備など、自治体発展のために使われる決まりです。

参考：都市計画税の課税実態と人口減少期の都市計画事業を考慮した課税手法に関する研究｜公益社団法人 日本都市計画学会
参考：総務省｜地方税制度｜都市計画税
参考：都市計画制度｜国土交通省

市街化区域に土地・家屋を持つ人が納める

都市計画税の対象となるのは、『市街化区域』に不動産を持つ個人・法人など全てです。都市計画法第7条第2項では、市街化区域を「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義しています。
出典：都市計画法 第7条 第2項 | e-Gov法令検索

すなわち市街化区域とは、自治体の都市計画にのっとって開発されたエリアや、今後開発が予定されているエリアと考えればよいでしょう。

総務省の発表によると、2020年度の都市計画税納税者は、土地で約2,220万人・家屋で約2,768万人でした。

なお、開発が進められる市街化区域に対し、開発行為・建築行為が抑制されているのが『市街化調整区域』です。土地の使用・住宅の建築には厳しい制限があり、市街化区域とは区別されます。

参考：総務省｜地方税制度｜都市計画税
参考：市街化区域と市街化調整区域〔区域区分〕｜国土交通省

市街化区域・市街化調整区域を判断するには

購入したい土地が、市街化区域・市街化調整区域のどちらに該当するのかを調べる方法としては、『物件の用途地域をチェックする』『自治体の都市計画図を確認する』などがあります。

用途地域をチェックするのがおすすめなのは、具体的な物件を調べたい場合です。物件情報の『用途地域』の欄に『第1種住居』『商業』などと書かれていれば、その物件は市街化区域であると判断できます。

一方、自治体の都市計画図をチェックすれば、より広範囲な都市計画の概要が分かります。『○○エリアの市街化区域・市街化調整区域を知りたい』という場合におすすめです。

都市計画図は自治体の役所に行けば確認できますが、近年はインターネット上で開示されているケースも多々あります。手間なく都市計画図を確認したいなら、まず『○○市（区）都市計画図』で検索してみましょう。

参考：みんなで進めるまちづくりの話-国土交通省
参考：市街化区域・市街化調整区域又は用途地域などを知りたいときは／茨城県

都市計画税と固定資産税の違いは？

都市計画税は目的税、固定資産税は普通税に分類されます。両者は混同されがちですが、税金の種類や詳細は同じではありません。両者の違いについて、詳しく見ていきましょう。

税金の支払い義務を負う人の違い

両者の違いとしてまず挙げられるのが、納税義務者の違いです。都市計画税は、毎年1月1日時点で市街化区域内に土地・建物などを所有している、個人・法人を納税義務者としています。

これに対し固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産を所有している個人・法人に課せられる税金です。固定資産の所在地を問わず、全ての固定資産所有者に納税義務があります。

なお注意したいのは、都市計画税が全ての自治体で導入されているわけではない点です。例えば、青森県青森市や千葉県浦安市は、市街化区域に土地・建物を持っている人も非課税です。（2023年3月時点）

参考：総務省｜地方税制度｜固定資産税の概要
参考：総務省｜地方税制度｜固定資産税
参考：市民の声 固定資産税の税率について
参考：都市計画税について知りたいのですが｜浦安市公式サイト

税率と課税対象の違い

都市計画税は『制限税率』が適用され、『上限0.3%』と定められています。税率の決定権は各自治体にありますが、0.3%を超えることは法律で認められていません。自治体によって、上限の0.3%を導入しているところ、0.2%を導入しているところなどさまざまです。

一方、固定資産税の税率は『標準税率』です。自治体の税率は基本『1.4%』に設定されていますが、1.4%以上としても法律には抵触しません。自治体によっては、1.4%以上の税率を設定しているところもあります。

また、都市計画税が『償却資産』を課税対象としない一方で、固定資産税では償却資産も課税対象です。償却資産とは、土地・家屋に当てはまらない、事業用として使える資産を指します。

例えば、事業用の機械・設備・大型特殊車両などを持っている人は、都市計画税の納付が不要でも、固定資産税の納付は必要です。

参考：建設産業・不動産業：土地の保有に係る税制 – 国土交通省
参考：固定資産税（償却資産） ｜ 税金の種類 ｜ 東京都主税局

都市計画税はいくら？いつまでに払う？

都市計画税の計算方法は、国によって定められています。市街化区域に土地・家屋がある場合、どのくらいの納税額となるのでしょうか？納税額の計算方法と納付時期を紹介します。

都市計画税の計算方法

都市計画税の計算式は『都市計画税額＝課税標準額×税率』となります。

これをもとに、『都市計画税率0.3%の自治体の市街化区域に、時価2,000万円の宅地を所有していたケース』の都市計画税額を計算してみましょう。

まず課税標準額とは、『固定資産評価基準』にもとづいて算定された土地・家屋の価格です。宅地については、地価公示価格などの70%を目安に評価を行うこととされています。

よって、時価2,000万円の宅地の課税標準額は、70%に相当する1,400万円と仮定することが可能です。これを都市計画税の計算式に当てはめると、『1,400万円×0.3%＝4万2,000円』となります。

すなわち、税率0.3%の自治体の市街化区域に時価2,000万円の宅地を所有していた場合、都市計画税は4万2,000円と計算することが可能です。ただし特例措置が適用される場合、納税額は上記の金額よりも低くなります。

参考：7割評価の意義は何ですか。｜船橋市公式ホームページ
参考：総務省｜地方税制度｜都市計画税

納税通知書が届いたら納付書で支払う

おおむね4～6月の間に、各自治体は都市計画税額を明記した納税通知書・納付書を発送します。これらを受け取った人は、一括または4期分割で都市計画税を納めなければなりません。また、同時期に固定資産税の納付書も送られるため、併せて確認・納付が必要です。

都市計画税の納期は、各自治体によって異なります。例えば、2022年度の東京都の納期は、以下のとおりに定められました。

• 第1期：2022年6月1〜6月30日まで（納期限 6月30日）
• 第2期：2022年9月1〜9月30日まで（納期限 9月30日）
• 第3期：2022年12月1〜12月27日まで（納期限 12月27日）
• 第4期：2023年2月1〜2月28日まで（納期限 2月28日）

詳細は自治体によって異なるため、不安な場合は直接問い合わせることをおすすめします。

参考：都税：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） ｜ 都税Ｑ＆Ａ ｜ 東京都主税局

都市計画税の支払い方法を紹介

人々の生活スタイルが多様化している昨今、税金の納付手段の選択肢も増えています。都市計画税も例外ではなく、窓口収納・口座振替以外での納税も可能です。都市計画税の納付方法について詳しく紹介します。

なお、ここで紹介する納付方法が、全ての自治体で利用できるとは限りません。納付方法の詳細については、必ず各自治体のホームページなどで確認しましょう。

参考：総務省｜地方税制度｜収納手段の多様化

コンビニ収納

納付書をコンビニに持参すれば、レジでの都市計画税納付が可能です。『全期』『期別』をきちんと確認し、納めたい期分の納付書を持参しましょう。

コンビニでの支払いは、レジで納付書のバーコードを読み取ってもらうだけと簡単です。タッチパネルに支払い情報が提示されるので、内容を確認した上で支払いを行います。支払いが終わると、領収日付印を押した領収書とレシートがもらえるので、どちらも大切に保管しましょう。

コンビニ収納で注意したいのは、納付書の破損・汚れです。バーコードを読み取れない納付書では、持参しても納付できません。指定期日が過ぎている場合も納付不可となるため、支払期日についても確認が必要です。

参考：コンビニエンスストアでの納付｜姫路市

クレジットカード

デジタルデバイスを使って、クレジットカードで都市計画税を納付することもできます。自宅で決済手続きを行えるため、窓口・コンビニに出向く必要がありません。

クレジットカードのポイントがたまるというメリットもあり、お得に納税したい人には特におすすめの納付方法です。

クレジットカードで都市計画税を納付する場合は、各自治体が設置する支払いサイトにアクセスします。このとき『納付番号』『確認番号』『納付区分』が必要となるため、手元に納税通知書・納付書を準備しておきましょう。

基本的には、納付書の詳細とクレジットカード情報を入力すれば納税は簡単に終了しますが、詳細なやり方・アクセス方法は各自治体の支払いサイトによって異なるため、別途確認が必要です。

参考：都税クレジットカード納付 ｜ 都税Ｑ＆Ａ ｜ 東京都主税局

ペイジー

ペイジー（Pay-easy）とは、公共料金・税金などを金融機関のATM・ネットバンキングで支払える、マルチペイメントサービスです。納付書にペイジーマークが付いていれば、ペイジーの利用が可能です。

ペイジーを使ってATMで納税する場合は、『税金・各種料金払い込み』などのメニューを選択します。必要な情報を入力・確認して『支払（払込）』ボタンを押せば、納税は完了です。

一方ネットバンキングを利用する場合は、利用している金融機関にログインし、ペイジーのメニューを選択します。ATMと同様に必要な情報を入力・確認して、振込を行いましょう。

なお金融機関によっては、ペイジーに対応していないところもあります。納付書にペイジーマークがある場合でも、自分が使っている金融機関が対応しているかどうかは確認が必要です。

参考：税金の支払い| 東京都主税局

スマホ決済

スマホ決済に対応している納付書なら、スマホの各種決済サービスから納税が可能です。決済手数料が不要な上、利用するサービスによってはポイントも付与されます。

スマホ決済の方法は、アプリを立ち上げて、納付書に記載されているバーコード・二次元バーコードを読み取るだけです。画面上に表示された金額・内容に相違がないかを確認し、支払いをタップしましょう。

注意したいのは、コンビニに納付書を持参してスマホ決済しようとしても、対応していないケースがあることです。例えば東京都の場合、スマホ決済ができるのは『自分のスマホでバーコードを読み取った場合のみ』とされています。

都市計画税の納付がスマホ決済可能な場合でも、詳細については居住地の自治体に確認しましょう。

参考：スマートフォン決済アプリによる納付について ｜ 都税Ｑ＆Ａ ｜ 東京都主税局
参考：三鷹市 ｜バーコード読み取りによる市税等のスマホ決済サービスは令和5年3月31日で終了します 

都市計画税に減額措置はないの？

市街化区域でも、住宅となっている土地については減額措置が適用されます。都市計画税や固定資産税の減額措置について見ていきましょう。

住宅目的の土地の場合は減額措置あり

住宅用として使われる土地には、課税標準の特例措置が設定されています。課税標準が低く抑えられることにより、都市計画税額の負担が大幅に軽減される傾向です。

住宅目的の土地に適用される課税標準は、以下のようになります。なお、適用条件は『家屋の総床面積における居住面積の割合が1/4以上』と定められています。

• 200平方m以下の部分（小規模住宅用地）：価格×1/3
• 200平方mを超える部分（一般住宅用地）：価格×2/3

すなわち500平方mの住宅用地なら、200平方mまでの課税標準が『価格×1/3』、残り300平方mの課税標準が『価格×2/3』になるということです。

ただし、一般住宅用地面積の上限は『家屋の床面積の10倍まで』と定められています。例えば、家屋の床面積が100平方mであれば、『価格×2/3』の上限は1,000平方mです。

なお課税標準の特例措置は、固定資産税にも適用されます。特例措置が適用された場合の課税標準は、小規模住宅用地が『価格×1/6』、一般住宅用地が『価格×1/3』となります。

参考：資 料（税負担軽減措置関係）｜総務省

固定資産税なら新築住宅にも減額措置がある

都市計画税ではありませんが、新築住宅なら固定資産税の減額措置も受けられます。

減額措置の対象となるのは、『家屋の床面積に対する居住部分の割合が1/2以上』『居住部分の床面積が50平方m（戸建以外は40平方m）〜280平方m』の戸建・マンションです。

条件を満たせば、戸建は3年・マンションは5年の間、税額の半分が減額されます。ただしこの措置は、2024年3月31日までの期間限定です（2023年3月時点）。期間を過ぎれば、税額はもとに戻ります。

また、都市計画税や固定資産税の減額措置について、独自の取り組みを行っている自治体もあります。例えば、東京都は住宅の耐震化を後押しするため、2024年3月31日までに耐震化のための建替・改修を行った住宅に対し、都市計画税と固定資産税の減税を実施中です。

都市計画税や固定資産税を安く抑えたい場合は、居住地の自治体の取り組みを確認してみましょう。

参考：住宅：新築住宅に係る税額の減額措置 – 国土交通省
参考：耐震化のための建替え又は改修を行った住宅に対する固定資産税・都市計画税の減免(23区内) ｜ 固定資産税(土地・家屋)・都市計画税 ｜ 東京都主税局

構成／編集部