住宅ローン借り入れ時によく聞く「抵当権」の基礎知識

抵当権とは、債権者が債権回収を確実に行うため、債務者の不動産を担保にできる権利です。住宅ローンの借入では、金融機関に抵当権の設定を求められます。抵当権の基礎知識や設定の手続き、抵当権を実行されるリスクについて詳しく見ていきましょう。

そもそも抵当権って？

抵当権は、不動産に設定される担保権の一つです。どのような権利なのか、詳しく紹介します。

金融機関が土地・建物を担保とする権利

抵当権とは、債権者が債務者の不動産を担保にし、債権回収が困難になった際に優先的に弁済を受けられる権利です。担保とされた不動産は、債務者が継続的に使用できます。

住宅ローンは、抵当権の代表例です。金融機関が住宅ローンを融資するときは、借主の購入物件を担保とします。借主は物件を使用しながら、金融機関にローンを返済していかなければなりません。

万が一借主がローンを返済できなくなった場合、金融機関は担保に設定された物件を売却して債権回収できます。ほかに複数の債権者がいたとしても、売却益は優先的に金融機関への弁済に充てられる仕組みです。

根抵当権との違いもチェック

根抵当権も、抵当権と同様に、金融機関が不動産を担保として金銭債権を回収できる権利です。

ただし根抵当権では、極度額（借入金額の上限）と債権範囲の設定が行われます。借主は取り決めた極度額や債権の範囲内であれば、何度でも金融機関からの借入が可能です。

このほか根抵当権には『債権を返済しても自動消滅しない』という特徴もあり、抵当権とは異なります。

根抵当権が設定されるのは、企業が事業融資を受けるときなどです。一個人が根抵当権を設定するケースは多くはありません。

抵当権設定登記で必要な手続き

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抵当権を設定するためには、法務局での手続きが必要です。手続きに必要なものや、費用・流れについて見ていきましょう。

手続きに必要なもの

抵当権設定登記に必要な書類のうち『登記原因証明情報』もしくは『抵当権設定契約証書』は、金融機関が準備します。

借主は、以下のものを準備しましょう。

• 不動産所有者の実印
• 印鑑証明書（3カ月以内に発行したもの）
• 不動産の権利証（登記済証または登記識別情報）
• 「本人確認ができるもの」「本人確認書類」

注意点として、本人確認に住民票などを貼付する場合は、原本を提出する必要があります。提出した原本は還付されないため、必要があれば複数枚取得しておきましょう。

なお、不動産の購入と同時に抵当権の設定を行うケースでは、不動産の権利証は不要です。

参考：抵当権設定｜法務局

抵当権設定登記に必要な費用

抵当権設定登記に必要なのは、以下の費用です。

• 登録免許税：住宅ローンの借入額（1,000円未満切り捨て）×0.4%で算出
• 印鑑証明書の発行手数料：自治体に確認
• 借入金額に応じた収入印紙代：借入金額に応じた費用が必要
• 司法書士への報酬：10万円前後

登録免許税は、登記手続きの際に納める国税です。2024年3月31日までは軽減措置が適用されており（2023年2月現在）、対象不動産が一定の条件を満たしていれば、税率は『0.1%』となります。

印鑑証明書は各自治体で発行されるため、料金は最寄りの自治体に確認しましょう。一方収入印紙代は、借入額によって異なります。具体的には、借入額が1,001万～5,000万円以下であれば2万円、5,001万～1億円以下であれば6万円です。

また、司法書士への報酬が10万円前後と知り、「節約のため自分でやろう」と考える人もいるかもしれません。しかし、登記には専門知識・手間・時間が必要となる上、素人ではミスが起こる可能性もあります。

金融機関が個人での登記を許可しないケースも多く、司法書士に依頼する流れとなるのが一般的です。

参考：登録免許税の計算｜法務局
参考：特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ｜国税庁
参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁

手続きの流れ

抵当権設定登記は、以下の流れで行われます。

1. 金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）の締結
2. 抵当権設定契約の締結
3. 登記に必要な書類をそろえる
4. 抵当権設定登記申請を行う
5. 登記事項証明書を取得する
6. 登記事項証明書を金融機関に提出する

住宅ローン審査を通過したら、金融機関と正式に契約を行います。ほとんどの場合、金銭消費貸借契約・抵当権設定契約は、同じタイミングで行われることになるでしょう。

契約を締結した後は、必要な書類をそろえて抵当権設定登記申請を行います。法務局に足を運ぶ必要がありますが、司法書士に依頼すれば申請の手間はありません。

司法書士によっては、登記事項証明書の取得はもちろん、金融機関への提出まで対応してくれるところもあります。

抵当権の抹消について

住宅ローンを完済したら、抵当権抹消登記が必要となります。抵当権そのものは消滅しても、登記から自動的に消えることはないためです。

抵当権抹消登記の基本的な流れは、設定登記と変わりません。必要な書類・登録申請書をそろえて法務局に提出すれば、抹消登記は完了します。

なお抵当権抹消登記には、金融機関から送付される登記識別情報・登記原因証明情報（解除証書・弁済証書）などが必要です。住宅ローンを完済しても慌てずに、必要書類が届くまで待ちましょう。

住宅ローンの返済が滞ると？

無理のない金額を借りたつもりでも、社会情勢・環境の変化などによって、住宅ローンを返せなくなるかもしれません。万が一住宅ローン返済が滞ると、どのような措置が取られるのでしょうか？

一定期間滞納が続くと分割返済の権利を失う

ローンの滞納が3～6カ月以上になると、金融機関は『期限の利益喪失通知』を発送します。

期限の利益喪失とは、住宅ローンを分割返済する権利を失うことです。通知を受け取った借主は、ローン残債を一括返済しなければなりません。

契約に保証会社が入っている場合は、保証会社が借主に代わり残債を一括返済します。これ以降、住宅ローン債権は保証会社に移行するため、借主は保証会社への一括返済が必要です。

保証会社に一括返済できない場合は、取得した不動産が残債処理に充てられることとなります。競売・任意売却は避けられず、借主が不動産を所有し続けることは困難になるでしょう。

抵当権付きの物件を購入・相続できる？

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抵当権付きの物件は、法律上売却も購入も可能です。場合によっては、購入したい物件・相続物件に抵当権が付いているケースもあります。この場合、購入・相続は可能なのでしょうか？

購入する場合

抵当権付きの物件を購入する場合は、引き渡しまでに抵当権抹消登記を行ってもらうのが鉄則です。購入を検討する際は、まず住宅ローンが完済されているかどうかを確認しましょう。

住宅ローンが完済されている物件なら、抵当権そのものは消滅しています。売主が抵当権抹消登記に応じてくれさえすれば、購入後の心配はありません。

注意したいのは、ローン残債がある抵当権付きの物件です。抵当権が消滅しておらず、不動産が売却されるリスクがあります。

購入を検討する場合は『引き渡しまでにローンを完済して、抵当権抹消登記できるか』を確認しましょう。できるといわれた場合でも安易に契約せず、契約書に『引き渡しまでに抵当権が抹消されなければ、売買契約を中止できる』などの文言を入れておくのがおすすめです。

相続する場合

相続した不動産に抵当権が付いていた場合は、抵当権込みで相続することとなります。相続手続きを取る前に、必ず抵当権の有無・残債の有無を確認しましょう。

抵当権が付いているけれど残債がない状態なら、抹消登記を行うだけです。特に大きな問題はありません。

一方残債があれば、相続人が返済義務も引き継ぎます。『相続財産で一括返済する』『相続人が決められた額を定期的に返済していく』など、残債の処理方法を検討しましょう。

なお、抵当権が住宅ローンによるもので、故人が団体信用生命保険に加入していたのであれば、債務者の死亡によって住宅ローンは完済となります。登記上抵当権が残っていても、抵当権そのものは消滅していると考えてよいでしょう。

相続放棄という手もあり

抵当権に残債がある場合、相続人は多額の負債を抱える恐れがあります。抵当権付きの不動産を相続したくない場合は、相続放棄も検討しましょう。

相続放棄とは、被相続人が相続に関する一切の権利・義務を放棄する制度です。相続の開始があったことを知ったときから、3カ月以内に家庭裁判所に申し立てれば、相続に関する全てを拒否できます。

相続放棄の注意点は、プラスの財産も相続できなくなる点です。相続放棄を申し立てる前に、遺産のプラス・マイナスをトータルで把握しましょう。

プラス・マイナスを合わせてもマイナスが大きいと判断できる場合は、相続放棄した方がメリットは大きいと考えられます。

構成／編集部