DIME MAGAZINE
査定価格のワナ、売りやすい、売りづらい物件とは？
提示された価格は不動産会社が買取る価格ではなく、売りに出したときに売れる可能性のある価格であり、最大値であることを理解する。1～1.5割下がると思っていれば後で落胆しないで済む。5000万円なら4000万円台で売れれば御の字という感覚で、5000万円にこだわり専属専任を続けていくと、塩漬けにされて最終的に業者に3500万で買い取られる可能性もある。
売りやすい、売れにくい物件は一概には判断できない。その場所が住居地域か、近隣商業地域なのかといった地域性も影響するし、駐車場が完備されているマンションなら重要視するのは駅ではなく道路であり、駅が近いから売れるというわけでもない。
物件自体ではなく、不動産業者にとっての売りやすい、売りにくいが大きく影響する。ファミリー向けが得意な業者にワンルーム物件を頼んでも、そもそも苦手なことからなかなか売れないことが多い。戸建、マンション、立地、広さを理解したうえで同じような物件を扱っている不動産屋を見つけるのがポイント。
築年数が古くリノベーションが必須など、売る時に費用が発生する物件は、費用を出す、出さないでエンドユーザーと業者で温度差が出てきてしまう。ここまでなら出しても良いという「損の幅」をいかに持てるかによって、業者も話がしやすくなるし、そういうアドバイスをしてくれる業者を選ばなければいけない。
不動産取引での損とはズバリ「不動産業者による買取り」
子どもが生まれて家族が増えた、転職したので通勤の便がいいところに、リタイアしてのんびりと過ごせる場所になど、人生が変わるタイミングで不動産売買が行われることが多い。そこに儲かる、得をするという要素を入れること自体間違っているのではないか。
例えばマンションを売ったときに、同じマンションを同じ条件で売った別の人よりも安かったとなれば損をしたと感じるかもしれないが、別の人が別の時間で売った物件と比較してもあまり意味がない。売りたいと思ったタイミングで売れたのなら、損も得もないと考えた方がいい。数百万の差をわざわざ探し出して損をしたことを嘆くのはネガティブな思考なのでやめた方がいい。
確実に損をしたといえるのが、業者による買取り再販。必ず相場の6～7掛けで引き取って満額で売るので売り手にとっては確実に損。これを避けるにはまず時間に余裕を持つこと。慌てていると、結局業者の言いなりになり損をすることになる。
【AJの読み】不動産売却では業界を知る人の話は非常に貴重
筆者は一人暮らしの母が亡くなった後、4年前に築25年の実家の売却を行ったが、この経験でいろいろと学んだ。大手、地元の業者を含めて7社の担当者と会い比較検討。築年数が古く、都心から遠い郊外で駅からも離れており売れにくい物件だと判断、最初は地域に比較的強く、一番高い査定額を出した業者に専属専任で依頼した。しかし買い手希望者の内覧もほとんどなく（専属専任は1週間に1回の報告義務がある）、空き家の窓の施錠を忘れるなど問題があったため契約が切れる3か月後に解約、仕切り直しとなった。仕切り直しのときは、最初の反省からデメリットをきちんと説明してくれた会社に依頼、結果的に満足できる取引になった。
当時も情報収集はしたつもりだったが、やはり業界を知る人の話は貴重だ。夏原氏の話を聞いていたら最初の失敗は避けられただろう。不動産売却を考える人は記事を参考にして欲しい。
文／阿部純子
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