価格の算出方法、特例、遺産の分割方法、覚えておきたい不動産にかかる相続税の基礎知識

不動産を相続する場合、相続税の金額はどのように決まるのでしょうか？不動産を含めた遺産相続の基本や、不動産の価格を決める方法などを解説します。不動産相続に役立つ特例や遺産の分割方法も確認し、相続税の負担を軽減させましょう。

不動産を相続するときの基本

不動産を相続すると、課税される相続税額が高くなりやすいのが現実です。まずは相続税の基になる遺産総額の求め方や相続税が課されないケースなど、相続の基本を解説します。

不動産を含む遺産総額を基に相続税を計算

相続税は、亡くなった人が遺した財産の額が一定額を超えると課される税金です。そのため相続税の計算は、不動産を含めた遺産総額を求めるところからスタートします。

『財産』と聞くと、プラスのイメージを持っている人もいるのではないでしょうか？しかし、相続における財産には以下の表のようにプラスだけではなく、マイナス・みなしの財産が含まれます。

プラスの財産	現金 預貯金 不動産 宝石 有価証券など
マイナスの財産	借金 ローン 未払い金など
みなし相続財産	死亡保険金 死亡退職金など

亡くなると取得できる『みなし相続財産』のうち死亡保険金・死亡退職金は、「500万円×法定相続人の数」の額が非課税限度額です。

その他、債務の支払いや葬式にかかった費用なども遺産総額から差し引くことができます。

参照：No.4105 相続税がかかる財産｜国税庁
参照：No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金｜国税庁

遺産総額が基礎控除額に満たなければ課税なし

相続税には、全ての相続に適用される『基礎控除』があります。そのため、不動産を含めた遺産総額が基礎控除額に満たない場合には、相続税は課税されません。

基礎控除額は、『3,000万円＋600万円×法定相続人の数』で求められます。『法定相続人』とは民法で定められ、相続の権利を有する人を表しています。原則として、亡くなった人と婚姻関係にある配偶者は常に法定相続人と見なされ、財産を相続することが可能です。

例えば父親が亡くなり、母親と子ども3人の合計4人が法定相続人のケースでは、基礎控除額は3,000万円＋600万円×4人＝5,400万円です。遺産総額が5,400万円に満たなければ相続税は課税されないため、申告をする必要はありません。

ただし遺産総額が基礎控除を上回り、特例を使った後に相続税が0円になる場合は例外です。特例を適用するためには、相続税の申告を忘れずに行いましょう。

参照：No.4152 相続税の計算｜国税庁

不動産の価格はどのように決める？

不動産の価格を表す『評価額』は、一定の方法で評価を行って決定されます。不動産の評価方法は土地と建物で異なるため、別々に評価をする必要があります。土地と建物、マンションの評価方法をそれぞれ確認していきましょう。

土地は「路線価方式」か「倍率方式」で評価

土地の評価は原則、宅地・田・畑・山林などの地目ごとに行います。その上で路線価が定められている地域には『路線価方式』、それ以外の地域には『倍率方式』を使って評価額を求めます。

路線価方式は、国税庁が毎年7月初旬に公表する『路線価』に基づいて土地の価格を計算する方法です。

路線価は路線（道路）に面した宅地1平方メートル当たりの価額を千円単位で表したもので、国土交通省が毎年公表する『公示地価』の8割程度に設定されています。例えば路線価が200千円とある場合、その土地の1平方メートル当たりの金額は1,000円×200で20万円ということです。

一方、倍率方式は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価額を算出します。固定資産税評価額は毎年4月から6月ごろに送付される『固定資産税の納税通知書』の他に、市区町村役場（東京23区内では都税事務所）でも確認が可能です。

参照：No.4602 土地家屋の評価｜国税庁

売却した価格を評価額にできる場合も

中には相続した土地を売却した価格を、評価額にできるケースもあります。路線価は整った土地を前提として設定されており、固定資産税評価額は3年ごとに見直しされます。

そのため、土地の形状や周辺環境の変化によっては、路線価方式・倍率方式で求めた評価額では買い手がつかないケースもあるでしょう。

路線価方式・倍率方式では評価が難しい土地の場合、以下の条件を満たすと売却価格を評価額にできます。

• 相続税の申告期限（被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10カ月以内）までに土地を売却
• 売却価格が、路線価方式や倍率方式などの評価額より低い

ただし、土地の売り急ぎや親族への売却だと判断されると、売却価格を評価額として認められない恐れがあるので注意しましょう。

建物は固定資産税評価額に基づいて評価

相続した建物の評価額は、直近の基準年度における固定資産税評価額に、評価倍率1.0を掛けて求めます。評価倍率が1.0だと価格は変わらないので、固定資産税評価額が建物の評価額といえるのです。

固定資産税評価額は時価の7割程度に設定されており、新築の際に評価されてからは3年ごとの『基準年度』に更新されます。

そのため、2022年に相続を開始すると、直近の基準年度である2021年度の固定資産税評価額で評価することになります。

マンションは敷地権の割合を掛けて評価

マンションを相続した場合にも、戸建てと同じように土地と建物に分けて評価額を求めます。しかし、土地の権利を分けて所有しているマンションでは、敷地全体の評価額に所有部分を表す『敷地権の割合』を掛けて評価をする必要があります。

下の事例を使って、マンションの評価額を求めてみましょう。

専有部分の床面積合計	1000平方メートル
所有する専有部分の床面積	75平方メートル
敷地全体の評価額	3億円
敷地権の割合	75/1000
固定資産税評価額	20万円

土地の評価額は、敷地全体の面積×敷地権の割合で算出します。1000平方メートルの床面積のうち75平方メートルを所有している場合、敷地権の割合は75を1000で割った0.075です。よって、事例における土地の評価額は3億円×0.075＝2,250万円だと分かります。

建物の評価額は、固定資産税評価額に評価倍率1.0を掛けた20万円です。マンションの評価額は、土地と建物の評価額を合計した2,250万円＋20万円＝2,270万円と求められます。

評価額が下がる不動産の特徴

不動産の形状・立地などによっては、評価額が下げられる場合があるのも事実です。評価額が下がると遺産総額は減り、課税される相続税額も下がります。評価額が下がる不動産の特徴をチェックすれば、相続税の負担を軽くできる可能性があります。

立地条件が悪い

不動産の評価では、住みやすさ・売りやすさなどの『利用価値』が重視されます。そのため、立地条件が悪くて利用価値が低いと判断された場合には、不動産の評価額が下がります。

利用価値が低下している不動産の特徴は、以下の通りです。

• 道路よりも高い・低い位置にあり、付近の宅地に比べて高低差が激しい
• 地盤に甚だしい凹凸がある
• 震動が甚だしい
• 上記以外で騒音・日当たりが悪い・臭いなどで取引金額に影響があると認められるもの

利用価値が低いと認められると、該当部分の面積に対応する価格に10％を掛けた額が控除されます。

ただし、利用価値の低下を考慮して路線価・固定資産税評価額・倍率が設定されている不動産は、控除の対象外です。

参照：No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価｜国税庁

賃貸アパートやマンションが建っている

相続した土地に賃貸アパートやマンションなどが建っている場合、その土地は『貸家建付地』と見なされて評価額が下がります。

貸家建付地の評価額を求める計算式は、自用地としての価額-（自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）です。

2022年における借家権割合は、国税庁が一律で30％と定めています。なお、借地権割合は地域によって異なります。

自用地としての価格を2,000万円、借地権割合を20％、借家権割合30％、賃貸割合を100％と仮定し、貸家建付地の評価額を計算してみましょう。

計算式に当てはめると、貸家建付地の評価額は2,000万円-（2,000万円×20％×30％×100％）＝1,880万円です。2,000万円の自用地評価額よりも120万円安くなることが分かります。

参照：No.4614　貸家建付地の評価｜国税庁

建築中の建物

固定資産税評価額は、建物が完成した後に設定されるものです。そのため、契約者が建築中に亡くなると、建築中の家屋の価額は『費用現価』の70％とされます。費用現価は、死亡した日までに建物にかかった建築費用の額を、死亡日の価格に引き直した金額の合計です。

建築業者から死亡日までにかかった建築費用の見積もりを出してもらい、費用現価を確認するとよいでしょう。例えば費用現価の見積額が3,000万円の場合、3,000万円に0.7を掛けた2,100万円が建築中の家屋の価額です。

また、支払済みの金額が費用現価の見積額よりも多いか少ないかで、相続財産が増減することも覚えておきましょう。

支払済みの金額が費用現価よりも多い場合には、差額は『前渡金』として相続財産に含まれます。反対に少ない場合、支払っていない分は『未払い金』として相続財産から差し引くことが可能です。

参照：No.4629 建築中の家屋の評価｜国税庁

相続税の減額に役立つ特例もチェック

相続税の特例を使うと、相続税額を大幅に減らせるケースがあります。二つの特例をチェックして、相続税の節税に役立てましょう。

「小規模宅地等の特例」で評価額を大幅カット

亡くなった人が住宅として使っていた土地を相続する際には、『小規模宅地等の特例』を使うことができます。亡くなった人が住んでいた住宅は『特定居住用宅地等』に該当し、330平方メートルまでの評価額が80％減額されます。

例えば亡くなった母親が、1人で住んでいた面積500平方メートル、相続税評価額6,000万円の宅地を相続するとしましょう。

宅地面積が上限を超える場合には、全体の面積のうち330平方メートル分が減額されます。計算式は6,000万円×330/500（0.66）×80%となり、3,168万円が減額されます。

小規模宅地等の特例を使えるのは、亡くなった人の配偶者か、死亡した当時に同居していた親族、亡くなった方と別居していて、3年以上借家に住んでいる親族です。さらに、相続が発生した翌日から10カ月の申告期限まで、該当の宅地に引き続き居住・所有する必要があります。

参照：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

「配偶者控除」を使って相続税の負担を軽減

亡くなった人の配偶者であれば、『配偶者控除』を使って相続税の負担を軽減させることができます。相続における配偶者とは、亡くなった人と戸籍上の婚姻関係がある人を意味するため、事実婚・内縁関係・離婚した元配偶者などは対象外です。

配偶者控除を利用すると、1億6,000万円か法定相続分に基づいて相続した配偶者の財産、どちらか多い金額までが非課税になります。

配偶者の法定相続分は、配偶者以外の法定相続人によって変わります。配偶者以外の主な法定相続人は、優先順位が高い順に亡くなった人の子・直系尊属・兄弟姉妹です。配偶者と法定相続人ごとの相続割合は、以下の通りです。

子	配偶者1/2 子1/2
父母	配偶者2/3 父母1/3
兄弟姉妹	配偶者3/4 兄弟姉妹1/4

当然ながら配偶者控除でカットされる相続税は、そのまま配偶者の財産になります。そのため、配偶者が亡くなって二次相続が発生したときに遺産額が増え、高額な相続税が課される恐れがあることも覚えておきましょう。

参照：No.4158 配偶者の税額の軽減｜国税庁