相続税の計算に使う路線価の算出方法と評価額が下がる土地の特徴

土地の相続に課せられる相続税がどのぐらいの額になるか正確に把握している人はそう多くありません。評価基準となる路線価の特徴や読み取り方、評価額の計算方法を事例を使って解説します。路線価の基礎知識や評価額の調整方法を知り、相続税の減額に役立てましょう。

相続税の計算に使われる路線価とは？

相続した土地にかかる相続税の金額は、その土地の評価額によって決まります。相続税や贈与税において、土地の評価額を計算する際に使われる基準が『相続税路線価』です。まずは、相続税路線価の意味や特徴をチェックしましょう。

国税庁が毎年7月頃に公表する土地の価格

相続税路線価を決めているのは、相続税を含めた国民の税金に関する事柄を管理する国税庁です。国税庁が毎年7月頃に、その年の1月1日時点における市街地の道路に面した土地の価格を相続税路線価として公表しています。

相続税路線価が必要になるのは、相続や遺贈、贈与を受けたタイミングです。取得した土地や敷地権に課税される、相続税や贈与税の金額は多くの場合、相続税路線価を使って算出されます。敷地権はマンションやビルなどのように一つの建物を複数で所有している場合に、土地に対して発生する権利です。

金額は公示地価の80％ほど

相続税路線価の金額は、『公示地価』の80％程度を目安に決定されています。公示地価とは、毎年3月に国土交通省が地価公示法に基づいて公表する土地の価格です。

評価地点は毎年1月1日と決められており、全国2万6,000カ所の標準地における1㎡当たりの金額を公示地価として公表しています。

なお、調査する標準地は、いずれも更地の状態を想定しています。しかし、実際に土地の売買をする際には土地だけではなく、建物の状態も金額に影響するでしょう。土地の形状によっては、路線価を元にした評価額で売れない可能性もあります。そのような事情を考慮し、相続税路線価は公示地価の80％になるように計算されているのです。

参考：令和４年 地価公示の実施状況及び地価の状況｜第１ 地価公示制度の概要｜国交省

参考：令和3年分の路線価等について｜国税庁

路線価がない地域もある

道路に面する土地1㎡当たりの評価額（路線価）をベースとする『路線価方式』の計算で使われる路線価が、決められていない地域もあります。なぜなら路線価が設定されるのは、家屋や商業施設、商店街などが集まった市街地に限られているからです。

相続や贈与で取得した不動産がある地域に路線価が定められていない場合には、『倍率方式』で土地の評価額を求めましょう。

倍率方式は、不動産の所有者に請求される固定資産税の基準になる固定資産税評価額を使って土地の評価額を算出する方法です。

ちなみに固定資産税評価額は、公示地価の70％ぐらいになるように決められています。

相続した土地の路線価を調べる方法

(出典) pexels.com

「相続した土地の路線価を調べる方法が知りたい」という人もいるのではないでしょうか？インターネット環境が整ったパソコンやスマートフォンがあると、簡単に路線価を調べられます。路線価を調べる二つの方法をチェックしましょう。

国税庁のホームページで路線価図を確認

国税庁のサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」では、直近7年分の路線価図が見られます。知りたい年度を選んでから路線価を確認するまでの流れは、以下の通りです。

1. 知りたい土地がある都道府県を選ぶ
2. 『路線価図』のリンクをクリックする
3. 市区町村を選ぶ
4. 地名の横に路線価図のページ番号が表示される

ページ番号をクリックすると、その地域の路線価図が確認できます。

なお、相続税路線価図は、相続や贈与が発生した年を選ばなくてはならないことも覚えておきましょう。

参考：財産評価基準書 路線価図・評価倍率表｜国税庁

市区町村か郵便番号を入力！全国地価マップを使う

一般財団法人の資産評価システム研究センターが作成した『全国地価マップ』でも、相続税路線価の一般的な情報をチェックできます。

地図や住所一覧から探すほかに、検索画面に住所や郵便番号などを入力して調べることも可能です。

路線価が設定されている路線が青く表示されるため、取得した土地の評価額を求めるのに路線価が使えるかがひと目で分かります。

参考：全国地価マップ｜資産評価システム研究センター

路線価図の見方をチェック

(出典) pexels.com

表示された路線価図を見ただけでは、何を意味しているのかが分かりにくいでしょう。路線価図から土地の評価額を読み取るポイントを、三つ紹介します。

単位は千円！路線価は1㎡当たりの金額

路線価図を見る前に、路線価の単位が1,000円で、1坪ではなく1㎡当たりの金額だということを把握しておきましょう。

例えば路線価が『350』になっている場合、その土地の1㎡当たりの価格は1,000円×350で35万円だと分かります。

面積が700㎡の土地を想定して計算すると、路線価における評価額は1㎡当たりの評価額 × 宅地面積となりますから、35万円×700㎡で2億4,500万円です。

路線価の囲まれ方で地区区分が分かる

路線価を使って算出した土地の評価額には、周辺環境や立地などの生活条件は考慮されていません。

騒音が発生する工場が密集する地域よりも、普通住宅地の方が生活条件が良いでしょう。そのため、路線価の数字がどのように囲まれているかによって、地区区分が分かるようになっています。

下の表は、地区区分ごとの囲み方をまとめたものです。

地区区分は土地の評価額を調整する『補正率』にも関係するので、忘れずにチェックしておきましょう。