DIME MAGAZINE
事業用不動産サービス会社・CBREがこのほど、現在不動産投資市場において国内投資家を凌ぐ投資意欲を見せる海外投資家と、その投資対象について言及するレポートを公開した。
海外投資家の取得意欲は国内投資家を上回る
日本を投資対象に含む海外投資家の投資意欲は非常に高い。CBREが2021年12月に実施した「投資家意識調査2022」によれば、2022年の取得額が「昨年より増加する」と回答した海外投資家の割合は74％。日本の投資家が54％だったのに対して、これを20％ポイントも上回った。
海外投資家の取得意欲が高い主な背景として、資金調達コストの低さに加え、アジア太平洋地域の他の国・地域に比べて流動性が高いことが挙げられる。また、海外で地政学的リスクが高まる中、相対的に日本に対する安心感が高まっているとも考えられる。
物流施設と住宅では国内投資家を凌ぐ強いバイヤーに
前出の調査によれば、物流施設と住宅について海外投資家は国内投資家より強気の価格水準を想定しているようだ。各アセットタイプの価格水準について質問したところ、物流施設の価格が「売主の希望価格を上回る」と回答した海外投資家の割合は43％と、日本の投資家の27％を大きく上回った。住宅についても、日本の投資家が19％だったのに対して、海外投資家は38％となった。
物流施設は、コロナ下においても賃貸需要が拡大している。長期契約による安定性に加えて、緩やかではあるが賃料の上昇についても投資家は投資妙味を感じていると考えられる。また、住宅についても、安定性の高さだけでなく、都市によっては賃料上昇も期待できることが高い意欲につながっていると考えられる。
海外投資家の取引は大型化が進む
海外投資家の取引対象は大型化している。2022年も、1,000億円を超える複数の入札案件に多くの海外投資家の名前が挙がった。過去の海外投資家による取引の価格帯別の件数割合を見ると、100億円以上の件数割合は2014年から上昇し始め、2017年以降は概ね5割前後で推移した。
投資対象が大型化する主な理由は2つあると考えられる。1つ目は、国内投資家と比較して日本の組織が大きくないこと。投資家によっては、限られるマンパワーで効率的な投資を行うため、より大きな案件を選別していると考えられる。
2つ目は、投資戦略の多様化。海外投資家においては従来から高い利回りを目的とするバリューアッド投資が中心だった一方で、2014年ごろからはコア投資も増加している。コア投資は安定性を重視してリスクを抑えた投資を行う。条件を満たす優良な物件を志向する結果、高価格帯の物件が投資対象となりやすい。
円安はインバウンド投資の追い風になるのか？
2022年3月16日に米FRB（連邦準備制度理事会）が政策金利の引き上げを決定した。一方、日銀は金融緩和政策を続行し、長期金利の上限を0.25％に抑え込む姿勢を示している。今後、日米間の金利差がさらに拡大することで円安も引き続き進行するとみられる。円安は海外投資家が日本の不動産を取得する際に基本的にはプラスに働く。
ただし、地政学リスクならびに物価上昇率の加速など、景気先行きの不透明感が高まっているため、海外投資家は選別姿勢をより強めることが予想される。
出典元：CBRE
構成／こじへい
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