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覚えておきたい固定資産税の算出方法と軽減措置を利用できる条件

2022.05.09

『固定資産税』毎年納めなければなりません。所有する土地や家屋によって税額が変わる特徴があり、この地域に住んでいるからいくらとは言い切れない部分があります。固定資産税の基本的なルールや、計算方法などをチェックしましょう。

固定資産税とは

固定資産税は、土地や家屋を所有していると負担することになる税金です。誰にどんなタイミングで課税されるのか、チェックしましょう。

所有する土地と建物にかかる地方税

固定資産税は住んでいる地域の市区町村に納める地方税の一種で、納税義務があるのは『土地や家屋の所有者』です。

住居用だけでなく、事業用に使用しているものも含まれます。例えば、住んでいた家屋を賃貸物件として貸す際であっても、所有者である貸主が負担する仕組みです。

居住有無に関わらず、所有者であれば固定資産税を払わなければならないのです。

参考:総務省|地方税制度|固定資産税

1月1日時点の所有者に課税

土地や家屋は売買して持ち主が変わることがありますし、複数人でお金を出し合って土地や家屋を購入し、複数人が所有権を持っている場合も少なくありません。

一体、誰に納税の義務が発生するのか、疑問に思う人もいるでしょう。

固定資産税は『1月1日の時点で、固定資産税課税台帳に登録されている人』に課税される仕組みです。年の途中で土地や家屋を売却した場合であっても、1月1日に所有していたのであれば納税の義務が発生します。

複数人で所有している場合は全員に『連帯納税義務』があり、誰か1人が「払いたくない」と言い出したとしても、ほかの所有者が連帯責任で固定資産税を負担しなければなりません。

市区町村によって対応は異なり、世帯主宛てに納付書を送付する場合もあれば、持ち分の割合が多い人に送付する場合もあります。事前に申請しておくと、指定した人に納付書を送付してくれる自治体もあるので確認してみましょう。

参考:共有名義の固定資産について、持分に応じて納付したいのですが。 | 岩倉市

同時に都市計画税がかかる場合も

市街化区域内に不動産を所有している場合、『都市計画税』も負担しなければなりません。市街化区域は人が暮らしやすいように『道路・下水道・公園などが重点的に整備されている地域』のことです。

『課税標準額×標準税率(上限0.3%)』で計算され、税率は自治体によって異なるものの、上限は0.3%までと決まっています。

購入しようとしている土地や家屋が、市街化区域内にあるのかよく分からない場合、自治体や不動産会社に確認しましょう。

参考:固定資産税・都市計画税(土地・家屋) | 税金の種類 | 東京都主税局
参考:総務省|地方税制度|都市計画税

固定資産税の計算方法

(出典) photo-ac.com

固定資産税は自治体が計算して必要な税額を導き出すので、所有者が自分で計算する必要はありませんが、どのように決められているのか疑問に思う人もいるでしょう。

固定資産税の計算方法を紹介します。

計算式は「課税標準額×固定資産税率」

固定資産税は『課税標準額×固定資産税税率(1.4%)』で計算できます。

1.4%という数字は標準税率で、住んでいる地域によって税率が異なることがポイントです。市区町村の財政状況によっては、もっと高い割合に設定されている場合もあります。

所有している土地や家屋の価値が高ければ高いほど課税標準額は高くなり、建築年数・広さ・軽減措置の有無などによっても変わる仕組みです。

そのため、同じ地域にある似たような家屋であっても、全く同じ税額になるわけではありません。

参考:総務省|地方税制度|固定資産税の概要

税額の計算に必要な「課税標準額」とは?

課税標準額は『税額を導き出すための基礎となる金額』のことで、固定資産税以外の税金でもよく登場する用語です。固定資産税の計算に使用する課税対象額を、特に『固定資産税課税標準額』と呼びます。

似たような用語に『固定資産税評価額』があります。固定資産税評価額は、さまざまな要素をもとに市区町村が土地と家屋それぞれの価値として決めた金額のことで、実際の購入代金とは異なることがポイントです。

課税標準額の算出は、固定資産税評価額に軽減措置で受けられる『軽減税率』をかけて計算します。

家屋の場合、課税標準額と評価額は通常同一となりますが、土地の場合は軽減措置を適用できる場合があり、評価額よりも課税標準額が低くなることを覚えておきましょう。

土地に関する課税標準額の軽減措置

(出典) photo-ac.com

軽減措置を受けて所有している土地の課税標準額が抑えられれば、負担する税額を減らせます。土地に関する軽減措置について、チェックしましょう。

小規模住宅用地の特例

所有する住宅用地が小規模住宅用地にあてはまる場合、『小規模住宅用地の特例』が適用され、固定資産税と都市計画税の負担を少なくできます。

『住戸1戸あたり200平方mまでの部分』が、小規模住宅用地の範囲内です。賃貸住宅の場合は、『住戸数の面積×200平方m』になります。

適用されると、課税標準額が『固定資産税評価額の1/6』に軽減されるので、大幅に税金を少なくできるのです。都市計画税も小規模住宅用地の特例の対象で、200平方mまでの部分は課税標準額が『評価額の1/3』に軽減されます。

一般住宅用地の特例

一般住宅用地は、『小規模住宅用地以外にあてはまる住宅用地』のことです。200平方mを超える住宅用地は、一般住宅用地の特例が適用され課税標準額が『評価額の1/3』に軽減されます。

200平方mまでの部分は小規模住宅用地に該当し、上記で紹介した小規模住宅用地の特例が適用される決まりです。

都市計画税も一般住宅用地の特例の対象で、200平方mを超える部分が一般住宅用地として課税標準額が『評価額の2/3』に軽減されます。

参考:住宅用地に対する課税標準の特例 | 富里市

税額を決める「固定資産税評価額」

(出典) photo-ac.com

『固定資産税評価額』は固定資産税を計算するにあたって、必ず必要になるものです。誰がどのように決めているのか見ていきましょう。

市区町村が決定する評価額

『固定資産税』を導き出す際に必ず必要になる『固定資産税評価額』ですが、どのように決めているのか疑問を感じる人もいるでしょう。

固定資産税評価額は、総務大臣によって定められた『固定資産評価基準』にもとづき、市区町村の職員が課税対象となる土地や家屋を、一つずつ調査して決めているのです。

課税対象となる土地がどんな場所にあるかはもちろん、形状や道路との接し方などでも評価が変わります。家屋の場合、築年数や構造などが考慮される点も押さえておきましょう。土地は古くなるものではないので、経年劣化は考慮されません。

地価の高いエリアほど評価額は高くなる

基本的に価値が高い土地ほど、評価額も高くなります。土地の価値を評価する際は売買実例価格や地価公示価格を参考に決定しているので、地価が高ければそれだけ固定資産税もアップするのです。

ただし、実際の価格と同じ評価額にはせず『地価公示価格などの70%程度』に抑えて評価されています。地価公示価格は国土交通省が発表している土地の価格で、土地売買の算定基準などにも使われているものです。

通称『7割評価』と呼ばれる宅地の評価方法は、地域差を抑えた全国的な評価の均衡化や、土地評価における信頼性の確保などが目的とされています。

参考:7割評価の意義は何ですか。|船橋市公式ホームページ

3年に1回評価替えを行う

固定資産税はずっと同じ額を払い続けるわけではなく、3年に1回の『評価替え』をしています。

土地や家屋の価値は時間の経過とともに変化するので、『資産価格の変動に対応するため』に見直しているのです。

本来であれば1年に一度の見直しをすべきなのですが、土地や住宅が多すぎて調査費用や手間がかかりすぎてしまうことから、3年に一度と決まっています。

また、開発や環境の変化などで土地が高騰した場合でも、急激に固定資産税が増加しないように『負担調整率』が用意されています。

土地の固定資産税評価額が大きく上がったときでも、課税標準額の上昇率は少なくとどめるという措置をとることで、納税が困難にならないようにしているのです。

参考:固定資産税の評価替えとは、どんなことですか。また、その時期はいつですか。|小牧市

固定資産税評価額の調べ方

(出典) photo-ac.com

新たに土地や住宅を購入する際、今後負担する予定の固定資産税額が不安になる人は多いでしょう。固定資産税のもとになっている、固定資産税評価額を調べる方法を紹介します。

所有している場合は課税明細書を確認

すでに取得している不動産の固定資産税評価額は、毎年送られてくる『課税明細書』を見れば分かります。固定資産税の納付書に同封されているので確認してみましょう。

評価額以外にも、物件の所在地・課税床面積・家屋の種類や構造・適用されている軽減措置などが記載されています。

所在地や床面積などの内容が間違っている場合、税額も間違って計算されている可能性があるので、納付書が届いた際に念のため確認するようにしましょう。

参考:固定資産税・都市計画税の課税明細書をご覧下さい! 横浜市

固定資産課税台帳を閲覧する

『固定資産課税台帳』には、固定資産税の『課税対象となる土地や家屋の情報』が記載されています。市区町村長が作成する決まりになっており、評価額・所在地・所有者などが記載されています。

固定資産税の納税義務者・同居の家族・納税義務者の代理人・借地人・借家人・訴訟関係者などは、固定資産課税台帳を閲覧できる決まりです。

中古物件の購入を検討中で固定資産税をいくら負担することになるのか気になる場合、不動産業者を通じて所有者に確認してもらいましょう。

参考:固定資産課税台帳とは|不動産用語集|三菱UFJ不動産販売「住まい1」

新築住宅は目安しか分からない

新築したばかりの住宅は、固定資産税を納付してきた記録がありません。評価員が調査する前の段階では、評価額を知りようがないのです。

新築前の住宅に対する固定資産税を知りたい場合、モデルルームやモデルハウスの従業員に、評価額の目安を尋ねてみましょう。あくまでも概算にはなりますが、大体の金額が分かれば前もって準備できるので安心でしょう。

土地や住宅の購入代金に、税金分も上乗せした額を準備しておけば、慌てる心配がありません。購入後も、思わぬ高額の税金がかかって後悔することがなくなるはずです。

新築住宅の場合は軽減措置が受けられるケースが多いので、あてはまる場合は適用期間と適用期間終了後の税額もチェックしましょう。大幅に軽減されていた税額が、もとに戻った後の支払い計画も視野に入れておくことが大事です。

固定資産税評価額を算出するポイント

(出典) photo-ac.com

固定資産税額を決める基準となる、固定資産税評価額を算出するポイントはどんなところにあるのでしょう?固定資産税を正しく理解するために、知っておきたい情報を紹介します。

土地と家屋はそれぞれ評価する

固定資産税の課税対象となる『土地』や『家屋』は、それぞれ評価して税額を算出する決まりです。マンションのような共同住宅の場合も同様になります。

課税明細書を見ると、土地と家屋それぞれの評価額をもとに税額が算出されていることが分かるでしょう。土地と家屋それぞれで税額を導き出し、合算したものが固定資産税の総額になるのです。

もし、土地と家屋の持ち主が異なる場合は、それぞれに納税義務があります。例えば、借地に家を建てて居住している場合は、それぞれの所有者に納付書が発送される決まりです。

マンションは共用部分を按分

マンションのような共同住宅には、『専有部分』と『共用部分』があります。専有部分は自身が所有する部屋のことで、共用部分はそれ以外のエントランスや廊下などです。ベランダも共用部分に含まれます。

共用部分も固定資産税の課税対象になるので、マンションの住人全員で分担する決まりです。専有部分だけでなく共用部の面積も加わることで、実際に住んでいる部屋の面積よりも広い面積が算出されます。

共用部が広く豪華なマンションほど、固定資産税の負担額は大きくなると考えてよいでしょう。マンションの建物だけでなく土地も共用なので、住民全員で割った金額をそれぞれで負担します。

家屋に関する固定資産税の軽減措置

(出典) photo-ac.com

土地と同じように、家屋の固定資産税にも軽減措置があり、条件が満たされれば税額を少なくできます。家屋の場合は、課税標準額が軽減されるのではなく、固定資産税額から直接減額されるのがポイントです。

税金の負担を抑えるために知っておきたい、主な軽減措置の種類や条件を見ていきましょう。

新築住宅の特例

新築住宅は固定資産税の軽減措置を受けられ、申請すれば一定の間、固定資産税額が『1/2』に減額されます。

床面積が50平方m以上280平方m以下の家屋が対象で、戸建て以外の賃貸物件は40平方m以上280平方m以下までが対象です。

ただし、減額される範囲は120平方mまでです。

また、店舗兼住宅に暮らす場合は、住居スペースの床面積が延べ床面積の1/2以上でなければなりません。

新築住宅の特例を受けられる期間は『住宅の設計』によって異なり、3階建て以上の耐火住宅・準耐火住宅の場合で5年間、これらにあてはまらない住宅は3年間軽減されます。

参考:新築住宅に係る固定資産税の減額制度 横浜市

認定長期優良住宅の特例

認定長期優良住宅の特例が受けられる場合、固定資産税が減税されます。戸建ては5年間、マンションの場合は7年間、固定資産税額が『1/2』になるのです。

適用を受けられる床面積の要件は、新築住宅の特例と同じで50平方m以上280平方m以下などで、申告書に添付する『長期優良住宅認定通知書』が必要になります。

長期優良住宅は、長期間にわたって人が住める状態を維持するための工夫が凝らされた住宅のことです。

長年住み続けても劣化しにくく、自然災害や居住環境などに配慮された住宅であると認めてもらうために、市区町村に認定申請を行い認定されているものでなければなりません。

参考:住宅:認定長期優良住宅に関する特例措置 – 国土交通省

固定資産税の支払い方法

(出典) photo-ac.com

固定資産税の支払い方法には、さまざまなものがあります。具体的にどのように払っていけばよいのでしょう。納付書が届く時期や、払い方などを紹介します。

毎年5月頃に税額が通知

固定資産税の納付書は『毎年5月頃』に届きますが、自治体によっては4~6月に届く場合があり、地域ごとに違います。所有する土地や家屋がある自治体のホームページを見て、送付される時期を確認しましょう。

納付書には、納期限や税額が記載されています。課税対象となる土地の住所や面積、固定資産税評価額なども同封の課税明細書に記載されているので、併せてチェックしてみましょう。

1月1日時点での所有者に納付書が届くので、1月2日以降に土地や家屋を購入した場合、納付書が送られてくるのは購入した翌年の4~6月頃になります。

年4回分割もしくは一括で支払う

固定資産税の納付書は、4回に分けて払えるようになっています。4期分が1枚ずつに分かれており、それぞれに納期限が設けられているので確認しましょう。

地域によっては一括払いできるようになっている場合もあり、金銭的な余裕があれば全期分を1括で払っても構いません。

払い忘れが心配な場合は一括払いがおすすめですが、まとめて払ったからといって割引されるわけではないので、無理して一括払いする必要はないでしょう。

地域によって違いますが、1期分は4月末、2期分は7月末というように納期限が決まっています。納期限は地域ごとに異なるので、手元の納付書を確認しましょう。納期限前でも支払えるので、2期分ずつをまとめて払うこともできます。

利用できる支払い方法

固定資産税はコンビニ・指定金融機関・役所の納税課窓口などで『現金払い』が可能です。ほかにも、ペイジー・電子マネー・スマホ決済アプリ・クレジットカード払いなど、幅広い支払い方法に対応しています。

ただし、自治体によっては対応していない支払い方法もあるので、住んでいる地域の自治体のホームページなどで確認してみましょう。

また、スマホ決済アプリやクレジットカード払いは、自治体によって納期限や利用方法などが異なるケースが珍しくありません。

毎回、何らかの方法を選択して支払いしたくない人は、口座振替の利用が便利です。納付書に口座振替方法が同封されているので、指示に従って手続きしましょう。

一度登録すれば毎回自動で引き落とされるので、口座に残高がある限り払い忘れの心配がなくなります。

固定資産税評価額に不服がある場合の対処法

固定資産税が思いのほか高額だったり、自分で計算してみた額とあまりにもかけ離れていたりすると、間違っているのではないかと不安になる人もいるでしょう。

前年に比べて急激に上がったり下がったりしている場合は、何らかの理由で適正に評価されていない可能性もあります。

固定資産税評価額に不服があるときは、納税者からの不服を審査するための中立機関である『固定資産評価審査委員会』に、審査を申し出ましょう。

申し出ができるのは、固定資産税の納税者とその代理人のみです。マンションのような共同住宅は、納税者が共同で申し出できます。

参考:固定資産税に対する不服がある場合 | 南房総市ホームページ

構成/編集部

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