DIME MAGAZINE
『マンションの固定資産税』は、毎年負担する必要のある税金です。マンションを購入する場合、購入代金だけでなく税金の分も準備しておかないと、資金不足に陥る可能性があります。固定資産税額の算出方法や、軽減措置を受ける方法などを見ていきましょう。
固定資産税とは？仕組みを解説
固定資産税は、1年に1回払わなければならない税金です。どのような仕組みになっているのか、見ていきましょう。
所有する「土地」と「建物」にかかる税金
固定資産税は『不動産を所有している人』が負担する税金のことで、住んでいる地域を管轄する地方自治体に納めます。
同じ地域に住んでいるからといって、どの家も同じ税額ではありません。対象となる土地や建物に、『どれくらいの価値があるか』によって税額が左右されます。
また、市街地や開発計画がある地域に住んでいる場合、『都市計画税』も必要です。都市計画税とは、都市計画法による市街化区域内に、土地や建物を所有している人にかかる税金を指します。
1月1日時点の所有者に課税される
固定資産税は、年に一度納付する義務があり、4～5月ごろになると土地や建物の所有者宛てに納付書が送られてきます。
ポイントは『1月1日の時点で土地や建物を所有していた人に対し課税される』ことです。所有者とは『不動産登記簿に登記されている人』を指し、その土地や建物に誰が住んでいるかは関係ありません。
所有権が変わったときでも、1月1日時点で所有していた人に納付書が届きます。つまり、2月にマンションを購入した場合、その年の固定資産税を支払う義務があるのは売主ということになります。
参考：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局
マンションにかかる固定資産税とは？
(出典) photo-ac.com
固定資産税は戸建てだけでなく、マンションを購入したときにも必要になります。家賃収入を目的にマンションを購入する場合も同様です。
マンションの場合、どのように固定資産税を決めるのか見ていきましょう。
専有部分と共用部分を按分して課税
マンションの固定資産税は『専有部分』だけでなく、『共用部分の面積』も考慮して課税対象を決定します。そのため、登記されている床面積よりも、固定資産税の課税対象となる床面積の方が広くなります。
マンションにおける専有部分は自分の部屋のことで、具体的には室内の壁や天井に挟まれた部分です。壁や床の境界より内側の範囲を『登記簿面積』といいます。
戸建てとは違い、マンションにはエントランスや廊下など、ほかの住人との共用部分が存在し、ベランダや庭なども共用部分に含まれる点を押さえておきましょう。ベランダは各々の所有であると勘違いされがちですが、住人が各自で使う共用部分という位置付けです。
課税対象となる床面積は『自分の登記簿面積＋共用部分の面積×自分の登記簿面積÷全員分の登記簿面積』の計算式で求めることができます。
税額の基準は「固定資産税評価額」
『固定資産税評価額』とは、固定資産税を決める際の基準となるもので、実際に購入した額ではありません。
土地の場合、国土交通省が公表している公示価格の『70%程度』、建物の場合は『50～60%程度』となっており、各自治体が個別に評価額を決めています。
その土地が道路とどのように接しているかや、面積・形状などによって評価額が変わります。
新築マンションの固定資産税額は目安
中古マンションを購入する際は、不動産業者を通じて以前の持ち主に固定資産税をいくら払っていたのかを聞き出せばよいですが、評価を受ける前の新築マンションの場合、確かな金額は分かりません。
とはいえ、一応の目安となるものはあります。新築マンションで軽減措置が適用されているなら、『10～15万円程度が目安』です。
建物床面積や建てられた期間などの制限はあるものの、新築マンションは『軽減措置の対象』になっており、購入から数年間は固定資産税を抑えられるようになっています。
マンションにおける固定資産税額の算出方法
(出典) photo-ac.com
固定資産税は、さまざまな要素をもとに決定されます。マンションの固定資産税額は、どのように算出されているのかチェックしましょう。
固定資産税評価額に税率をかけて算出
固定資産税の計算方法は、自治体の調査により決定された『固定資産税評価額』に税率をかけます。税率は自治体によって数値が異なりますが、『1.4%』が多くなっています。
自治体の財政状況に応じて1.4%より高い税率がかけられることもあるので、正確な税率が知りたい場合は住んでいる地域の税率を確認しましょう。
マンションの評価額は、課税対象となる建物の床面積を算出した後、税額を決定しています。
【建物】
区画面積が100平方メートル、専有部分の総床面積1200平方メートル、共用部分300平方メートルと仮定しましょう。
専有部分と共用部分を按分して課税するので、課税対象となる床面積は『100平方メートル+（300平方メートル×100÷1200） ＝125平方メートル』で計算できます。
税額を算出する式は『マンション全体の評価額×125÷1500（専有部分+共用部分）×0.014（税率1.4%）』です。
【土地】
所有する敷地権の割合は、各専有部分の床面積を、全ての専有部分の床面積の合計で割って求めます。
各専有部分の床面積を130平方メートル、全専有部分の床面積の合計を2000平方メートルと仮定したときの税額の求め方は『敷地全体の課税標準額×0.014（税率1.4%）×130÷2000』です。
参考：マンションを購入した場合の固定資産税はどのような計算をするのですか？（申請書ダウンロード）｜三島市
固定資産税額は3年に一度見直される
固定資産税は一度決定した額をそのままずっと払うわけではなく、3年に一度の見直しがされています。これを『固定資産税の評価替え』といいます。
地価は周辺環境の変化によって上昇したり下落したりするので、価格の変化を反映し公平感を持たせているのです。
地価の変動だけでなく、同じ場所に全く同一の建物を建てるときに必要だと考えられる建築費や、家屋の経年劣化なども考慮して評価し直します。条件次第では評価額が下がり、固定資産税の負担が減るでしょう。
参考：家が古くなっても固定資産税が下がらないのですが？ | よくある質問 | 岡山市
物件によっては減税を受けられる場合も
2024年3月31日までに新築されたマンションは、『新築マンションの軽減措置』や『認定長期優良住宅の軽減措置』を受けられ、固定資産税の負担を減らせます。
『新築マンションの軽減措置』は、『居住部分の床面積の割合が1/2以上』『居住部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下』という条件を満たす場合、新築から5年間固定資産税が1/2に軽減されます。
『認定長期優良住宅の軽減措置』は、『床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下』で、『長期優良住宅として認定されている住宅』が対象です。申請すれば、新築から7年間固定資産税が1/2になります。
条件を満たすマンションを購入しただけでは適用されないので、住んでいる地域の市区町村窓口に申告書を提出するのを忘れないようにしましょう。
参考：新築住宅に係る固定資産税の減額について｜草津市
参考：認定長期優良住宅を新築し、1 月 31 日までに申告された場合、固定資産税が減額されます ｜東京都主税局
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