DIME MAGAZINE
住宅や土地の取引をする際に必要になる不動産登記。あまり頻繁に経験することではないため、「手続きが難しそう」と感じる方もいるのではないだろうか。そこで本記事では、この不動産登記とは何か、登記簿に記載されている情報や関連する法律、不動産登記が必要となる場面、登記事項証明書の取得方法について解説する。将来、不動産登記をすることになった場合に備えて、基本事項を押さえよう。
不動産登記とは
はじめに、不動産登記とは何かを解説する。また具体的な登記記録の内容や関連する法律についても見ていこう。
どのような不動産で、誰が所有しているかを公に示すもの
登記とは、重要な権利や義務などを第三者に公示するために、登記所（法務局・支局・出張所）が管理している公の帳簿（登記簿）に記録をすること。登記にはいくつか種類があるが、「土地や建物などの不動産がどんなもの（所在や面積）で、誰が所有しているか」について登記することを不動産登記という。登記簿に記載されることで、誰でも情報の閲覧や取得が可能となり、安全・円滑な不動産取引が行えるようになる。
登記申請が必要となるのは、不動産を購入・相続したとき、住宅ローンを利用・完済した場合や名義人の住所・姓が変わった場合などが挙げられる。登記簿には、所有者の移り変わりなど、その不動産がたどってきた歴史も記録される。
登記記録の内容
登記の情報は、以前は登記簿という紙の書類に記載されており「登記簿謄本」という形で交付されていたが、現在は登記記録としてデータで保管されており、同データから登記情報の証明書を発行するようになった。そのため、「登記簿謄本」という名称は「登記事項証明書」へ呼び方が変更されている。
登記記録は、「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つからなる。
・表題部：どこにどのような不動産があるのかを示す部分。
・権利部（甲区）：所有権情報が記載されている部分。所有者の情報に加え、その不動産を取得した日付や原因（売買や相続など）も載っている。
・権利部（乙区）：抵当権など、所有権以外の権利に関する情報が記載される部分。
【参考】法務省HP
根拠法は「不動産登記法」
登記制度は、不動産登記法を基本として運用されている。不動産登記法とは、不動産登記に関する手続きを定めた法律のことだ。
しかし、現行法が相続登記を任意としていることもあり、近年、所有者不明の土地が増加し社会問題化している。そこで2021年4月21日、民法や不動産登記法などの改正により、不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内の相続登記申請することが義務化されることになった（改正法の施行は公布から3年以内の政令で定める日）。今回の改正により、正当な理由のない申請漏れには、10万円以下の過料（罰則）が科される。
不動産登記令と不動産登記規則
不動産登記法の下位に存在し、同法を実施するために制定されるルールが「不動産登記令」。その内容は、不動産登記申請の際に登記所に提供すべき申請情報や、その添付情報が中心。不動産登記規則は、不動産登記令の下位にあり、不動産登記に関する手続きについて定めたもの。その内容は、登記官がとるべき手続きが中心だ。
不動産登記はどのような場面で行われる？
次に、不動産登記が行われる具体的な場面を紹介する。司法書士等に依頼した場合の費用についても参考にしてほしい。
不動産を売買・相続したとき（所有権移転登記）
不動産を売買・相続した時、持ち主から新所有者へと所有権が移転する。この時に行われる登記を「所有権移転登記」という。登記にあたって、不動産評価額に応じた登録免許税を納める必要がある。司法書士に依頼する場合、登録免許税に加え、売買は4万5000円～6万5000円、相続は6～8万円ほどが相場だ。
住宅ローンを借りたとき（抵当権設定登記）
ある不動産購入のために借りた住宅ローンが返せない時、金融機関がその不動産を売って、貸し付けたお金を回収する権利を「抵当権」という。この権利を明らかにするために行うのが抵当権設定登記。この登記にも登録免許税がかかる。司法書士に依頼する場合は、登録免許税プラス3～5万円程度が必要だ。
新築の住宅が完成したとき（表示登記)
新築の建物が完成した時に行うのが表示登記。この登記は非課税だ。司法書士ではなく、土地家屋調査士に依頼し、費用はおよそ8万円ほど。
登記事項証明書が必要となる場面と取得方法
最後に、登記事項証明書の取得方法について解説する。それぞれの方法によって、かかる費用や手続きが異なるため、自分に合った取得方法を選んでほしい。
登記事項証明書が必要なタイミング
登記事項証明書は、住宅や土地を売買するときや住宅ローンを使うときに不可欠なもの。また、消費税率引き上げによる住宅取得者の負担を緩和する制度である「すまい給付金」を申請する際にも、「不動産登記における建物の登記事項証明書」が必要書類となる。
証明書の取得方法
証明書を取得するには、以下の3つの方法がある
・登記所の窓口で請求
最寄りの登記所に出向き、窓口で申請書を記入・提出して書類を受け取る方法。その際の手数料は1通あたり600円。収入印紙を購入し、申請書に貼付する。窓口の業務取扱時間は、平日8時30分から17時15分まで。
・郵送で請求
交付申請書を法務局の公式サイトまたは最寄りの法務局で入手・作成し、切手を貼った返送用封筒を同封して最寄りの法務局へ郵送で申請する方法。窓口で申請する場合と同様に、手数料（1通あたり600円分）分の収入印紙を購入して申請書に貼付する。登録事項証明書が返送されるまで、1週間程度かかるようだ。
・オンラインで請求
インターネットで法務省の「登記・供託オンライン申請システム」にアクセスし、「かんたん証明書請求」から交付請求すると、最寄りの登記所の窓口や法務局サービスセンター、もしくは郵送で受け取れる。1通あたりの手数料は、登記所で受け取る場合480円、郵送の場合は500円。インターネットバンキングのほかPay-easy対応のATMで納付可能だ。
オンラインで請求できるのは、平日8時30分から21時までだが、17時15分以降の請求については翌日8時30以降の受付となる点に注意しよう。
文／oki
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