住宅ローンで変動金利を選ぶメリットとリスクを回避する知恵

マイホームの購入時に住宅ローンを組む際は、金利タイプの選択で迷いがちです。タイプごとのメリット・デメリットを理解しておけば、自分に最適な方を選べるでしょう。変動金利のメリットやリスクへの備え方について解説します。

住宅ローンの変動金利とは

住宅ローンの金利タイプは、『変動金利』と『固定金利』に大きく分けられます。まずは、変動金利の概要や金利変動のポイントについて理解しましょう。

金利が一定期間ごとに変動する借り入れ方法

住宅ローンにおいて、金利が変わらないタイプの固定金利に対し、返済期間中の適用金利が一定期間ごとに変動するタイプが変動金利です。

適用金利とは、金融機関ごとに設定した引き下げ幅を、基準金利から差し引いたものです。基準金利は、主に日本銀行が操作する短期プライムレートと連動しています。

変動金利の月々の返済額は金利に大きく影響を受けるため、借り入れ期間中に利率が変わると月々の返済額も変わります。住宅ローンを変動金利で組む場合は、返済額が確定しないことや将来的な金利上昇のリスクを考慮しなければなりません。

金利変動のタイミング

一般的に、変動金利の金利は半年に1回見直しが行われます。ただし、金利が変動するたびに月々の返済額も見直されるわけではありません。

多くの金融機関では、返済額の見直しを5年間隔で行っています。半年ごとに金利が変わっても返済額は5年間変わらず、見直し時に返済額を再計算するのが基本です。

また、見直し時に返済額が増える場合、ほとんどの金融機関で前回返済額の125％以上にはなりません。金利の急上昇により、返済負担が急激に重くなることを防ぐための措置です。

変動金利のメリット

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住宅ローンで変動金利を選択した場合のメリットについて解説します。恩恵を受けられるポイントをチェックしておきましょう。

固定金利よりも低金利で借り入れが可能

変動金利の大きなメリットとして、固定金利に比べ低金利で借り入れできることが挙げられます。金利の低さを重視して住宅ローンを組むなら、変動金利を選ぶのがおすすめです。

同じ金融機関の変動金利と固定金利を比較した場合、1％前後の利率差が生じていることもあります。利率差が1％ある場合、借り入れ金額によっては、総返済額に数百万円の差が生まれるケースもあるほどです。

超低金利時代に突入して久しい現在は、変動金利の恩恵を最大限に受けられる時期だともいえます。なお、固定金利を固定期間選択型と全期間固定型に分けた場合は、期間を選べるタイプの方が金利は低めです。

金利が下がった場合に支払利息が減る

変動金利の5年ルールが適用される場合、5年間は月々の返済額が変わりません。しかし、金利の見直し時には、変更後の利率が返済額に反映されます。

利率が下がると支払利息も減りますが、返済額が変わらない5年ルール適用時には、利息が減った分だけ月々の返済額の中の元金が増えることになります。元金返済のスピードを上げられれば、総返済額を減らすことが可能です。

ただし、変動金利は史上最低水準を保ち続けているので、現在の水準からさらに下がる可能性は低いでしょう。

変動金利を選ぶ注意点

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住宅ローンで選べる金利タイプには、それぞれにデメリットやリスクがあります。主な注意点を押さえておけば、対策も立てやすくなるでしょう。

金利急上昇のリスクがある

変動金利における最大のリスクが、金利上昇のリスクです。金利は下がるだけでなく上がる可能性もあるため、変動金利での返済中に上昇すれば、返済負担も増加していきます。

例えば、5年ルール適用時でも、金利の見直し時に利率がアップすれば、月々の返済額の中の利息部分が増えます。利息部分が増えると、その分月々の返済額の中の元金の割合が減り、結果的に元金が減るスピードが遅くなってしまうのです。

また、125％ルールによりカットされた利息が、未払利息として完済時まで残る点にも注意が必要です。今後、金利がどのように変動していくのかは誰にも分かりません。上昇・下落予想に力を入れるのではなく、リスクを考慮した上で対策を講じておくことが重要です。

返済額が確定しないため資金計画が立てづらい

全期間固定型を選択して住宅ローンを組む場合、借り入れ時の金利は期間満了時まで変わりません。月々の返済額も一定に保たれるため、資金計画を立てやすい点がメリットです。

一方、変動金利は借り入れ期間中に金利が上下し、返済額も変わる可能性があります。借り入れ時に返済額を確定できないため、返済プランを立てづらいでしょう。

最初に確定した返済額で最後まで返済を続けたい場合は、金利や返済額の見直しがない全期間固定型の方がおすすめです。固定期間選択型の場合は、固定期間終了後に選ぶタイプにより金利が変わります。

変動金利のリスクに備える方法

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変動金利における低金利の恩恵を受けつつ、将来的なリスクに備えられる方法を紹介します。市場の動向に対し、常にアンテナを張っておくことが大切です。

金利をチェックし固定金利への変更に備える

変動金利の金利上昇のリスクに備えるためには、固定金利への変更を常に意識しておくことが重要です。市場金利の動向を小まめにチェックし、金利が上昇局面に転じたと判断できれば、素早く動く必要があります。

完済時まで金利が変動しない固定金利に切り替えれば、金利上昇のリスクに不安を感じる心配はありません。固定金利に切り替え後も金利が上がるなら、総返済額で得をする可能性も高くなります。

ただし、他行の商品に切り替える場合は、ある程度の諸経費がかかる点に注意しましょう。両方の金利プランについて綿密なシミュレーションを行い、損得を確認することが大切です。

※情報は万全を期していますが、その内容の完全性・正確性を保証するものではありません。
※詳しくはお近くの金融機関にご確認下さい。

構成／編集部