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マンションを購入すると、建物と敷地の両方に対して税金が発生します。土地や建物などの不動産を取得した際に課税されるのが『不動産取得税』です。税額を抑える軽減措置を利用するための要件や、支払いの流れを詳しく解説します。
マンションの不動産取得税とは？
マンションなどの物件を購入すると税金が発生します。土地や建物を取得した際に課税される不動産取得税について解説します。
不動産を取得した際に納める税金
『不動産取得税』とは、土地や建物などの不動産を手に入れた際にかかる税金です。マンションに限らず、贈与や売買などで不動産を取得したときにも一度だけ支払う必要があります。
マンションの場合は、自分が住む部屋である居住部分に加え、エントランスや廊下などの共有部分も住宅部分に含まれることに注意が必要です。敷地利用権は土地部分となり、住宅と土地の両方に対して税金がかかります。
敷地利用権とは、マンションが建てられている土地の利用権を戸数で割った権利のことです。敷地利用権の割合や共有部分の面積は、取得者が占有している床面積によって異なります。
納付先と納付期間
不動産取得税は地方税の一種なので、都道府県に対して納めることになります。
マンションなどの不動産を取得したら、必要な書類を用意して自治体の税事務所に申告を行いましょう。申告の期限は自治体によって異なるため、事前に確認が必要です。
申告が終わったら、半年～1年ほどで納税通知書が送付されます。不動産取得税の支払いタイミングは不動産の取得方法によって異なり、税額の計算に時間がかかることもあります。
なお、支払いは税事務所の窓口はもちろん、金融機関や郵便局からも可能なので、通知書が届いた後は期限を守って支払いましょう。
不動産取得税が非課税となるケース
不動産取得税は、取得の方法や用途によっては非課税になる可能性があります。もっとも一般的なのが、不動産を相続するパターンです。
不動産の所有者が亡くなったとき、相続人には建物などの不動産を財産として相続する権利があります。このとき、相続人は自分の意思で不動産を取得していないため『形式的な所有権の移動』と見なされて非課税になるのです。
ただし、所有者が存命のうちに不動産を譲渡された場合は、取得者が自分の意思で不動産を入手したと考えられるため、不動産取得税が発生します。
同じ相続であっても、不動産を取得するのが相続人以外の人であれば非課税の対象になりません。
不動産取得税はいくらかかる？
(出典) photo-ac.com
不動産取得税は実際にどの程度の額になるのでしょうか？具体的な計算の仕方や、税率について見ていきましょう。
不動産取得税の計算方法
不動産取得税の納税額は『課税標準額×税率』という式で表されます。
本来の税率は4％でしたが、新型コロナウイルスの流行による特例を受けて、土地や住宅用の建物の税率が3％に引き下げられています。
通常は固定資産課税台帳に登録されている『固定資産税評価額』が課税標準額とされます。購入したときの価格とは異なることに注意が必要です。
また、マンションの土地においても軽減減税率が適用となります。課税床面積の上限は200平方メートルで、下記のいずれか多い方の額が控除されます。
- 4万5000円
- （1平方メートルあたりの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×2）×3％
なお、軽減措置は2024年3月31日までに取得した不動産に適用されます。
固定資産税評価額の調べ方
不動産取得税の計算に必要となる固定資産税評価額は、それぞれの自治体が決定しています。
土地や家屋の評価方法をまとめた『固定資産評価基準』に基づき、担当者が確認して評価額を決めるのが一般的です。
すでに所有している不動産の評価額は納税通知書を見れば分かりますが、これから購入する不動産の評価額を知りたいときは、モデルルームなどで相談して目安を聞くのがよいでしょう。
中古物件ならすでに税額が決まっているため、仲介業者に尋ねるのがおすすめです。
ただし、固定資産税評価額は3年に一度見直されます。評価額が変われば支払う税額も変わるため、調べ方を把握しておくと便利です。
新築は不動産取得税がかからないことも！
(出典) photo-ac.com
新築マンションを購入する際には軽減措置が受けられます。不動産取得税がゼロになることもあるため、気になる要件をチェックしていきましょう。
新築住宅の軽減措置
新築住宅を取得するとき、住宅部分に関しては1200万円、長期優良住宅と認められた場合には1300万円の控除が受けられます。
固定資産税評価額から控除額が差し引かれるため、税額は『（固定資産税評価額－1200万円）×税率3%』です。
手に入れた住宅が居住用であれば、軽減措置の適用対象になります。
また、住宅の延べ床面積が50～240平米であることも要件の一つです。延べ床面積にはマンションの共用部分も含まれることに注意しましょう。
基本的にはマンションの要件も住宅と同様ですが、賃貸用マンションは軽減措置の適用外です。不動産取得税がかかるのは、マンションの所有権を取得したときに限られます。
土地の軽減措置
土地を取得した際にも軽減措置が適用されます。マンションは、建物と土地のそれぞれに税金がかかるため、土地に関する要件も把握しておくとよいでしょう。
土地に対してかかる不動産取得税は『（固定資産税評価額×1/2）×税率3％－軽減額』のように計算します。2024年までに取得した土地であれば評価額が半分になるのに加えて、要件を満たしていれば控除が受けられます。
軽減措置を受けるには、土地の取得から3年以内に住宅を新築しなければなりません。逆に、建物を先に建築したときは、建築から1年以内に土地の所有権を得る必要があります。
また、建物部分が軽減措置の要件を満たしていることも重要です。
不動産所得がゼロになる例
住宅部分の不動産取得税には、最大1200万円（長期優良住宅の場合1300万円）の控除があります。
住宅の固定資産税評価額が1200万円以下であれば、そこから控除額を引くとマイナスになるため不動産取得税がかかりません。
土地にかかる不動産取得税も同様に、最後に控除額をマイナスすると税額がゼロになることがあります。
土地に対する控除額も、2024年までは軽減税率が適用され『1平米あたりの土地の価格×1/2×（住宅の延べ床面積×2）×税率3%』です。
この計算結果が4万5000円以下であれば、控除額は一律で4万5000円となります。
軽減措置を受ける方法は二つ
(出典) photo-ac.com
軽減措置の適用条件を確認したら、実際に軽減措置を受けるまでの流れを確認しましょう。2種類の申請方法を説明します。
不動産取得税の申告と同時に申請
一つ目は、不動産を取得したことを申告すると同時に、軽減措置の申請を行う方法です。都道府県税事務所の窓口に行き、必要な書類を集めて申請を行いましょう。
不動産を取得した際の申告期限は自治体によって異なりますが、基本的には10～60日が目安です。期限内に申告ができなかった場合、軽減措置が受けられないこともあるので、登記が完了したらなるべく早めに準備するようにしましょう。
不動産取得税が0円であれば、納税通知書が届かないことも覚えておきましょう。
申告・納税後に還付請求
軽減措置の申請にはさまざまな書類が必要になるため、申告の手続きに間に合わないことも珍しくありません。そんなときに助かるのが、一旦税金を支払った後に還付請求を行う方法です。
税事務所の窓口や都道府県のホームページで『不動産取得税還付請求書』を手に入れ、必要な書類をそろえて還付請求を行いましょう。
自治体によっても異なりますが、主な書類は以下の通りです。
- 登記簿謄本などの登記事項証明書
- 売買契約書の写し（売買代金領収証）
- 各階の平面図
- 取得者の口座番号が分かるもの
- 不動産取得税納税通知書兼領収証書
納税後でも還付請求を行えますが、還付できる期間には制限があります。期限は自治体ごとに異なるため、問い合わせを行うなどしてきちんと把握しておきましょう。
構成／編集部
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