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シングルやDINKsもチャンス!おさえておきたい令和3年度の住宅ローン控除制度の変更点

2021.04.22

令和3年度の住宅ローン控除制度が決定した。新型コロナ感染症拡大の影響もあり、住宅ローン控除制度において令和3年度は最大限に減税を受けられそうだ。

住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除とは正式には「住宅借入金等特別控除」をいい、要件を満たす住宅を新築、購入またはリフォームを行い、住宅ローンの借入れを行った場合に年末における住宅ローン残高の1%の所得税(控除しきれない場合は13.65万円を限度とする住民税)を直接還付してくれる制度だ。

【住宅ローン控除基本】

①年末住宅ローン残高(上限4,000万円、長期優良住宅、低炭素住宅の場合は5,000万円)の1%分の所得税が還付(控除しきれない場合は13.65万円を限度とする住民税)
②合計所得金額が3,000万円以下
③住宅の床面積が50㎡以上で床面積の2分の1以上が居住用
④住宅ローンの借入が10年以上
⑤控除期間は10年
⑥住宅ローン控除を受ける最初の年は必ず確定申告が必要
⑦2年目以降は会社員・公務員は年末調整で還付が受けられる

①について住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の1%分の還付が受けられる制度だが、その還付は支払う所得税と住民税の範囲内で行われる。そのため、住宅ローン残高の1%の還付が受けられるとしつつも実質自分が支払っている所得税と住民税が上限となる。

また、所得によっては住民税の方が高くなる人もいるが、住民税は13.65万円の限度額となる点に注意が必要だ。

例えば、住宅ローンの年末残高が4,000万円で、その1%が40万円だとしても、年収400万円、所得税8.56万円、住民税が17.9万円だった場合22万円(所得税8.56万円+住民税13.65万円)の還付しか受けられず、年末残高の1%全部の還付を受けることはできない。

⑤は基本的に住宅ローン控除の控除期間は10年だが、消費税が8%→10%に引き上げになる時期に特例で期間が13年に延長されたが、令和3年度もその特例が延長される。

⑥において、住宅ローン控除を受ける最初の年は必ず確定申告が必要だが、2年目以降は最初の年の確定申告後税務署から発行される「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」、銀行から発行される「年末借入残高証明書」を会社に年末調整で提出することにより、年末の給与などと一緒に還付される。

令和3年度の住宅ローン控除制度

①シングルやDINKsも住宅ローン控除を受けられるチャンス!

住宅ローン控除が受けられるのはファミリーが住むような50㎡以上が対象だったが、合計所得金額1,000万円以下という条件で床面積40㎡以上50㎡未満に対する住宅ローンにも適用される。

50㎡以上だと2LDK以上となり、2人世帯では広すぎたり、購入価格が高くなってしまったりするが、40㎡以上50㎡未満であれば1人~2人暮らしにはちょうど良い広さの物件があり、住宅ローンで購入して住宅ローン控除が適用されれば税金が還付され金利負担が減らせる。

なお、この適用は注文住宅が令和2年(2020年)10月~令和3年(2021年)9月末、分譲住宅などは令和2年(2020年)12月から令和3年(2021年)11月までに契約し、令和4年末(2022年末)まで入居している必要があり、その後延長されない可能性もあるため、シングル、DINKsで住宅購入を考えている場合この期間がチャンスだろう。

②控除期間が13年

消費税が8%→10%に増税されるときにその急激な負担を緩和するために、本来の住宅ローン控除期間の10年から13年に限定的に延長されていた。その中新型コロナ感染症が拡大し、コロナ特例としてさらに延長されていたが、令和3年度においても延長されることが決まった。

控除金額は、1~10年目は年末住宅ローン残高の1%が控除されるが、11~13年目は以下のいずれか少ない方の金額が控除される。

・住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円※)のうちいずれか少ない方の1%
・建物の取得価格(上限4,000万円※)の2%÷3
※長期優良住宅、低炭素住宅の場合は5,000万円

この適用も注文住宅が令和2年(2020年)10月~令和3年(2021年)9月末、分譲住宅などは令和2年(2020年)12月から令和3年(2021年)11月までに契約し、令和4年末(2022年末)まで入居している必要となっている。この次は延長されるか分からないため、住宅購入を検討している人は早めに決断した方が良いだろう。

住宅ローン控除のために急いで購入した方が良い?1%の控除ではなくなる可能性も?

令和4年度の税制改正がどうなるか分からないが、税制面のみ考えるとこの13年間に控除期間が延長されている期間または床面積が緩和されているときに購入するのがお得になる可能性が高い。

控除期間を13年に延長しているのは、現在は新型コロナ感染症拡大のよる影響もあるが、そもそも消費増税の影響の緩和のための時限的措置であるため、令和4年度以降は延長される可能性は低いと考えられる。

さらに、現在低金利下で住宅ローンを借りると1%以下の金利で借りることができ、住宅ローン残高の1%まで還付を受けた場合借りた方が得をするという状態が問題視されている。例えば、0.5%で住宅ローンを借りて1%の住宅ローン控除を受けると0.5%毎年得をすることになり、実質マイナス金利(借りている方がお金を受取る)で住宅ローンを借りていることになる。実際、1%以下で借りて住宅ローン控除の適用を受けている人の割合は78.1%に上っており、この状況が会計検査院(国や法律の会計を検査する機関)で問題視されており、令和3年度与党税制改正大綱では令和4年度税制改正で実際の支払い利息を上限とするなど1%の控除金額が見直される可能性も出てきている。

(参考)
会計検査院
① 租税特別措置(住宅ローン控除特例及び譲渡特例)の適用状況、検証状況等について | 3.平成30年度決算検査報告の特色 (1) 国民の関心の高い事項等に関する検査状況 エ 制度・事業の適正で公平な運用に関するもの | 平成30年度決算検査報告の特色 | 最新の検査報告 | 検査結果 | 会計検査院 Board of Audit of Japan (jbaudit.go.jp)

令和3年度税制改正(国税)について : 財務省 (mof.go.jp)

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文/大堀貴子
フリーライターとしてマネージャンルの記事を得意とする。おおほりFP事務所代表、CFP認定者、第Ⅰ種証券外務員。

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