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低金利の今こそ真っ先に検討すべき!?住宅ローンを借り換えたほうが得をする人の条件

2020.09.24

1%を割り込む非常に低い住宅ローン金利の広告を見て借り換えを考えたことはないでしょうか。今住宅ローンを既に借りている方で借り換えのメリットがあるのはどんな場合でしょうか。

まずは借り換えメリットが出る3つの条件に当てはまるかどうか

借り換えにより非常に低い金利で借りられることになっても、借り換え時に新規借り入れと同様に「抵当権設定・抹消費用」「事務取扱手数料」「その他登記関連費用」「印紙税」がかかります。

これらの借り換え時にかかる手数料は借入金額に対して3%程度かかるため、その手数料を支払ってでも借換え後の総返済額が低くなるかどうかで、借換えで得になるかどうかチェックします。

その借換え後で得になるかどうかの目安として、主に以下の3つの条件があります。

1. 住宅ローン残高が1,000万円以上ある
2. 残りの返済期間10年以上
3. 借り換え後の金利が0.5%以上下がる

なお、上記のように借換えにより得とならない場合でも、変動金利で借りていて今の低金利で固定できる全期間固定金利にして、将来的な金利上昇リスクをなくすという方法もあります。

今借りている金利は固定金利?変動金利?金利種類別の借換え方法

■今固定金利で借りている
→低い固定金利または変動金利

全期間固定金利型で2%程度の金利で借りられた方は、2010年代に入ってかた固定金利が大きく下がっており、借り換えをすると返済額を減らせる可能性があります。変動金利に変更しても、変動金利はここ10年基準となる金利が変わっておらず、新型コロナウィルスの影響もあり物価が上がらず金利が上がる可能性も低いものと考えられます。ただ、残存期間が30年以上もある場合には金利の予想がしづらいため金利上昇リスクを考慮するなら固定金利がおすすめです。

■今変動金利で借りている
→さらに低い変動金利

変動金利の決定方法は、短期プライムレートを参考とした基準金利から優遇金利を引いて決めます。

変動金利(適用金利)=基準金利-優遇金利○.○%

基準金利はここ10年変わっていないものの、優遇金利は年々上昇しています。その結果、適用金利が下がっており、変動金利でも10年以上前に借りている適用金利と今借りる適用金利が異なります。そのため、変動金利で現在の金利低下を享受しているものの、優遇金利がさらに大きい住宅ローンに借換えすれば適用される金利がさらに下がる可能性があります。

総返済額が減るから借換えをしようとするその前に

借換えする住宅ローンの返済方法を変更することで、総返済額を減らすことができます。

■返済期間を短縮する

借換え前の返済期間と比べて借換え後の返済期間を短縮すれば、総返済額を減らすことができます。

ただし、期間を短縮することで、毎月の返済額が多くなり返済に無理が生じることのないように計画的に決めましょう。

■元利均等返済→元金均等返済

支払方法が元利均等返済だった方は、元金均等返済へ変更することで総返済額を減らすことができます。

元利均等返済は、毎月の支払金額が一定で、最初のうちは利息の割合が大きくなります。

利息は元金残高に対してかかるため、最初のうちに利息の割合が大きく、元金が減っていかないため、支払利息は元金均等返済と比較すると多くなってしまいます。

その代わり、毎月の支払金額が一定で、変動金利による金利上昇があっても利息と元金の割合を調整することで、5年間は返済金額が据え置かれ、5年ごとの見直しで返済額が1.25倍を超えないようにされます。そのため、変動金利でも急激に返済額が増えることがありません。

元金均等返済は、毎月の元金返済額が一定で、元金を早く減らすことができるため、元利均等返済と比較すると支払利息は少なくて済みます。ただ、毎月の支払額は一定ではなく、最初のうちは毎月の支払額が多く、元金残高が減るにつれて減っていきます。さらに、変動金利の場合金利上昇時急激に返済額が増える可能性があります。

次に、保障の面も借換え前と借換え後で確認しておきましょう。

借換え前の住宅ローンに付加されていた保障で、持病などがあれば借換え後に加入できない可能性もあります。また、金利が下がっていても保障の水準が下がることもあります。

必要な保障が付加されていて、総返済額も少なくなるのかチェックしましょう。

最後に、得になる返済方法、必要な保障が付加された上で、借換え時の事務手数料を加味して総返済額がどのぐらい減るのかシミュレーションしましょう。

ネット専業銀行の場合でも、電話などで詳細なシミュレーションができるので、きちんとシミュレーションした上で借換えしましょう。

実際どのぐらい総返済額は減る?!

平成22年4月にフラット35(全期間固定金利型)2.59%35年元利均等返済で3,000万円借りた人の例で見てみましょう。現在ローン残高2,393万円

■1.32%のフラット35、元金均等返済に借換え

■変動金利0.398%、元金均等返済に借換え

ネット専業銀行でも電話で詳細なシミュレーションを行ってくれたり、窓口のある銀行でも非常に金利の低い住宅ローンのラインアップが揃っていたりするところもあります。住宅ローンの支払利息は非常に大きなものです、ほったらかしにせず、この低金利下で一度は詳細な借換えシミュレーションをするのがおすすめですよ。

文/大堀貴子
フリーライターとしてマネージャンルの記事を得意とする。おおほりFP事務所代表、CFP認定者、第Ⅰ種証券外務員。

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