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リーマンショックとの違いは?コロナショックが東京の不動産に与える影響

2020.04.16

新型コロナウイルスのパンデミックに伴い、3月24日には、東京オリンピック・パラリンピック(以下、東京五輪)の1年程度の延期が決定し、4月7日には7都府県を対象に緊急事態宣言が発令された。

こうした状況を受けて今回、「グローバル都市不動産研究所(以下、同研究所)」が4月14日時点で予測した「コロナショックと東京五輪延期が東京の不動産に与える影響」について紹介していきたい。

同研究所は、投資用不動産を扱う株式会社グローバル・リンク・マネジメントが、(1)東京という都市を分析しその魅力を世界に向けて発信すること、(2)不動産を核とした新しいサービスの開発、などを目的に、明治大学名誉教授・市川宏雄氏を所長に迎えて2019年1月1日に設立した研究機関だ。

(研究所 URL:https://www.global-link-m.com/company/institute/

TOPICS1:リーマンショック時の不動産の動向

今回のコロナショックが及ぼすであろう世界的な経済危機について、近年の事例で参考になるのはリーマンショックだ。2008年9月にアメリカで発生したリーマンショックは、世界規模の金融危機をもたらし、世界経済は深刻な景気後退に陥った。

アメリカやユーロ圏、イギリスを含む先進国経済は、2009年にマイナス3.4%、世界経済の成長率はマイナス0.5%と、過去60年間で初のマイナス成長になった【図1】。この時、東京および全国大都市の不動産にどのような影響があったのだろうか。

【図1】世界の実質GDP成長率の推移

■公示地価の動向

公示地価の動向をみると、東京圏の住宅地は2009年マイナス4.4%、2010年マイナス4.9%(商業地は2009年マイナス6.1%、2010年マイナス7.3%)となっている。不動産価格の動向は経済状況に遅れて現れるため、リーマンショック2年後の方がマイナス幅は大きくなっている。

また、その下落率は、住宅地よりも商業地の方が大きい結果となった。この傾向は、名古屋圏、大阪圏とも同様。その中でも、東京都区部の住宅地は、2009年マイナス8.3%、2010年マイナス6.5%と比較的はやく回復している。

一方、東京都区部を地域別にみると、2008年までに大きく上昇を見せていた区部都心部、区部南西部の方が下落率はより大きく、区部北東部や多摩地域では小規模に留まっている【図2~5、表1】。

■新築マンションの分譲価格

また、新築マンションの1㎡あたり分譲価格をみると、2008~2009年にかけて販売戸数をかなり抑えたことで、2009年は東京圏マイナス1.2%、東京都区部マイナス6.4%の下落となったものの、1年後にはプラスへと回復している【表2】。

中古マンション(成約分)の1㎡あたり単価をみても、2009年に東京圏マイナス5.3%、東京都マイナス6.3%、東京都区部マイナス6.2%となったものの、1年後には回復している【表3】。

これらのデータを踏まえると、リーマンショックの影響は、商業地価格の方がより強く現れ、住宅地価格は、商業地と比べて大きく下がらなかったことがわかる。

また、東京都内及び東京都区部のマンション価格は、リーマンショック時においても新築、中古とも6%程度の下落にとどまり、1年程度で回復している。

TOPICS2:コロナショックが不動産に与える影響

■リーマンショックとの違い

今後の経済動向が直接的に不動産価格に影響を与えるのは、商業地の価格であって、住宅地の価格は居住という安定した実需があるため、商業地と比べてそれほど大きくは下がらない傾向にある。

また、今回のコロナショックの影響がリーマンショック級で収まるならば、東京都及び東京都区部のマンション価格は、1~2年後には回復していく可能性もある。

しかしながら、今回のコロナショックによる経済危機は、リーマンショックの時とは質が違うとの見解もある。リーマンショックは金融危機であったが、コロナショックはヒト、モノの移動を大幅に抑え込む実体経済の危機なので、その傷はかなり深くなるとの指摘だ。

■不動産価格への影響

今回のコロナショックによるヒト、モノの移動の制限で大きく痛手を受けるのは、観光業、飲食業、小売業などのサービス業だ。

これらが立地する商業地の不動産価格は大きく下落するかもしれない。一方、住宅地の不動産価格は、商業地よりも影響は少ないと予想される。ただし、深刻な不況に陥れば、家計所得の大幅な低下につながるので、住宅地であっても不動産価格の低迷が続くおそれもある。

現在、世界および日本の新型コロナウイルスの感染状況は刻々と変化しており、多くを見通せない状況にある。今後の不動産市場を占う上で、コロナショックが日本経済に与える影響を十分に注視していく必要がある。

TOPICS3:東京五輪効果と経済対策がポイント

■東京五輪が1年後に。どうなる、経済対策

TOPICS2で記載したように、コロナショックによって商業地の不動産価格に対する影響が予想される。深刻な不況に陥れば、住宅地での不動産価格に影響が及ぶ可能性もある。日本経済の腰折れを防ぐため、今年1年どれだけ政府の経済対策が早急に、大胆かつ的確に行われるかが注目される。

この経済対策は、東京五輪の延期とも関連する。東京五輪の延期に伴い、今年度に見込んでいた経済効果が失われると指摘するエコノミストがいる。例えばニッセイ基礎研究所は、今年度見込んでいた経済押上げ効果“2兆円程度”が剥離、第一生命経済研究所は開催年に期待される経済波及効果3.2兆円が失われると予測している。

一方、永濱利廣・第一生命経済研究所首席エコノミストの見解では、「中止でなく延期であれば、五輪開催年の経済効果は先送りされ、失われることはない」、「当初予定された開催年の経済効果は、先送りされた“1年程度後”に出現することになる」としている。

つまり、日本においては、1年延期となった東京五輪の経済効果によって、コロナショックで冷え込んだ経済をふたたび押し上げてくれる可能性も期待される。

しかし、永濱氏は「いくら需要が遅れて出現したとしても、それまでにサービスを供給する旅客や宿泊、外食産業などが不足すれば、需要が顕在化できない可能性もある。したがって、先送りをしても期待通りの効果が出現するには、それまで国内観光業界が持ちこたえ、企業倒産が食い止められるよう、政府が適切な経済対策を行うことが、重要なカギを握る」と警鐘を鳴らしている。

政府による経済対策が生活や企業を支え、延期した東京五輪の経済効果出現につながるのか。不動産投資家は、これらの下支え材料の動向を見極める必要がある。

<参考資料>
・ニッセイ基礎研究所 総合政策研究部研究理事 チーフエコノミスト 矢嶋康次/総合政策研究部研究員 鈴木智也「東京五輪 延期の公算―経済押上げ効果「2兆円程度」が剥離か」(2020年3月24日)・第一生命経済研究所 調査研究本部 経済調査部 首席エコノミスト 永濱利廣「東京五輪を延期させた新型コロナの影響試算、損失は想定外の規模か」(ダイヤモンドオンラインDOL特別レポート、2020年3月26日)

都市政策の専門家・市川宏雄所長による分析結果統括

それでは、これからの東京の不動産価格はどうなるのだろうか。少なくとも東京五輪は1年間の延期となっているので、時間スケジュールは容易に想定できる。

ところが、新型コロナウイルス禍については、この後どのくらいの期間続くのか、そして、その感染の規模がどの範囲で収まるのかによって、状況が変わることは明らか。4月7日に政府から緊急事態宣言が出されたが、あいにく感染者増が止まらない状況は続いている。

ここで考えられるのは2つのシナリオ。1つは緊急事態宣言の終わる5月の連休明けには事態の収拾がおおむね図られ、夏には経済回復の兆しが見え、秋には正常に戻ってくる。もう1つは、コロナ騒ぎが夏を超してしまい、どうやら経済の回復は早くて年末、遅ければ来年までかかってしまうというものだ。

すなわち、これから経済の低迷がどこまで続くのかによる。今回の事態になるまでの過去1~2年間における不動産価格の高騰が取りざたされていた。しかし、実はリーマン前のITバブルの時のほうが、地価は上がっていた。

その意味では東京五輪に向けての不動産価格上昇は決して異常な上昇ではなかったとも言える。公示地価及び不動産価格はそれほど大きく下がらない可能性も期待できるかもしれない。

ただし、不動産価格は経済状況の変化よりも少し遅れて変動するので、今回のことがきっかけで経済の不況が大きく、そして長いものとなると、楽観はできなくなる。なんとか、来年の夏に延期された五輪の開催時までにすべてが正常に戻っていることを願いたいものだ。

出典元:株式会社グローバル・リンク・マネジメント

構成/こじへい

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