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サラリーマンでもできる「区分マンション投資」のメリットとデメリット

2019.11.30

不動産投資における4つのデメリットとは?

1. 金利が上がってしまうこと

会社員が不動産投資を行なうなら、ほとんどの方が借り入れで投資することが考えられます。不動産投資で借りられるローンは変動金利がほとんどで、自宅の住宅取得で借りられるローンと比較すると金利は高いです。

変動金利は、半年ごとに金利の見直しを行い、5年ごとにローン残高の見直しも行われます。金利が上がれば、当然毎月の返済額、ローン残高も増額するため、想定より支払額が大きくなる可能性があります。

しかしながら、変動金利は、参考基準金利から金融機関が独自に金利を差し引いて決めていますが、その参考基準金利は「短期プライムレート」を参考に決められており、2009年から10年間に渡り1.475%で推移しています。今の戦後最長の好景気にかかわらず金利は上がっておらず、もうそろそろ不景気になる可能性がある中しばらく金利は上がらないと考えられます。

2. 空室リスク

貸している区分・マンションに空室が出ると、ローンの返済を家賃収入で補っている場合、手持ち資金がなければ返済できないリスクが生じます。

保有物件に近い大学のキャンパスが移動した、オフィスや商業施設が移転したなどにより、空室が長期間続いてしまうと、家賃収入がなく返済だけ行なうことになり、利回りも低下してしまいます。

そのため、物件の条件や立地を選ぶことは、不動産投資において大変重要になります。一棟物件だと立地による空室リスクは大きく、サラリーマンであれば区分所有にして立地を分散させると良いでしょう。

3. 設備交換費用リスク

不動産投資は、長期間保有して不動産収入を得るため、その間に設備が劣化し交換が必要になることがあります。例えば、浴室乾燥機、給湯器、キッチン、ウォシュレットなど壊れてしまったらその都度交換が必要になるため、突然の出費に備えて貯蓄しておくことが必要です。

4. 災害リスク

地震や水害などによる建物劣化や資産価値の下落がリスクとして考えられます。

なかなか自然災害を予測することは難しいですが、まずは投資物件が「新耐震基準」による設計かどうかを確認すると良いでしょう。1995年の阪神・淡路大震災で倒壊した建物はほとんど「新耐震基準」以前の古い基準による設計で、「新耐震基準」で設計された建物は今のところほとんど倒壊していません。契約前の「重要事項説明」で確認されるため、必ずチェックしておきましょう。

水害が起こるかどうかの「ハザードマップ」、地盤など各自治体が公表しているため、確認しておくと安心です。

また、会社員の方は、区分所有を複数件持つことで、立地を分散させるのも重要です。

不動産投資は会社員でもできる!

区分所有の不動産投資なら、一件1,000万円~2,000万円から投資できます。会社員であれば、給与収入とい安定収入があるため、銀行から借りやすく、現在のようなゼロ金利政策がとられているときには低金利で借りられます。

ただし、借入で不動産投資をする場合、ローン返済は賃料収入から返済します。しかし、空室になってしまうとその期間は自己資金でローンを返済する必要があります。さらに、不動産を持つことで、まず不動産取得税に始め、毎年固定資産税がかかり、設備が壊れればその費用もかかってくるため、まとまった資金を準備しておく必要があります。

また、豊かな老後を送るためには、ローン返済が65歳までには終了しない場合、余裕資金があるときに繰り上げ返済も考えた方が良いでしょう。
若いうちは、家族のために生命保険の代わりとしてローンは残し、できるだけ手元資金を貯めておき、老後近くになったら繰り上げ返済で自分の私的年金になるように準備するのがおすすめです。

文/大堀貴子
フリーライターとしてマネージャンルの記事を得意とする。おおほりFP事務所代表、CFP認定者、第Ⅰ種証券外務員。

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