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サラリーマンでもできる「区分マンション投資」のメリットとデメリット

2019.11.30

不動産投資というと、地主や資産家のイメージが浮かびますが、サラリーマンでもできる不動産投資もあります。それは、1,000~2,000万円の借入を利用して区分マンションを購入する方法ですが、サラリーマンが区分マンションに投資する際のメリット・デメリットをご紹介します。

区分マンションの不動産投資とは?

土地や資産がある方なら別として、会社員の方が借入でマンションや地方のアパートを1棟持つことは、1億円程度の大きな借入が必要であったり、空室が生じた時の損失が大きくなります。

そこで、マンションの1室を区分所有し、1室分の家賃を受け取りながら借入金を返していきます。借入金の毎月の返済額は、収入として入る家賃分に抑えることで、大きな負担もなく不動産投資をすることができます。また、独身者が借りる1Rなら、東京都内でも借入資金が1,000~2,000万円となり、地域の違うマンションの区分を複数持つこともできリスクを分散させることもできます。

不動産投資の3つの魅力

1. 万が一のとき家族に不動産収入を残せる

借り入れで不動産投資を行う場合、団体信用保険に加入します。借り入れしている本人に万が一が起きたとき、ローン残高はゼロとなり、手元にはローンのない不動産が残るため、以後残された遺族は不動産収入を得ることができます。

2. 私的年金の代わりになる

2019年6月3日に金融審議会「市場ワーキング・グループ報告書」がテレビや新聞で「老後2,000万円問題」として大きく報道され話題となりました。これは、会社員の夫と専業主婦の平均的なモデル世帯が、老後の収支として毎月5万円不足するため、資産を切り崩していくことから老後に2,000万円必要とするとの内容でした。

不動産投資はちょうどローン返済終了する時期の老後に、家賃収入が毎月入ることで私的年金とすることができます。物件の経過年数がある程度経っていることから購入時より家賃価格は下がっているものの、純収入となります。そのため、公的年金だけでは毎月赤字が出る世帯であれば不足する分の収入を補うことができます。また、複数件保有していれば、老後に旅行や趣味、孫へのプレゼントなどへお金を使うことができる豊かな老後を暮らすことができます。

3. 節税

不動産投資をして、実際の収支の【家賃収入-ローン】がプラスでも、会計上は建物の価値目減り分を減価償却費として計上できるため赤字になります。そして、サラリーマンのように給与所得がある方は、確定申告することにより、所得税・住民税が還付されます。

不動産投資の赤字が大きいほど、所得税・住民税の還付が期待できるわけですが、不動産投資の経費に参入できるのは、主に固定資産税や不動産取得税、修繕費、減価償却費、損害保険料、管理費用、借入利息(土地の部分は損益通算できない)などが挙げられます。(事業的規模でない場合、10室未満もしくは5棟未満)

さらに、相続するときにも評価額が現預金や株式よりも低く評価されるため相続税を軽減できます。ただし、不動産での相続となるため相続対策で購入する場合は、現金が良いとか管理が面倒、分割しにくいため相続争いになるなどと考える方もいるため、家族で相談した方が良いでしょう。

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