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借り換えるならどれが正解?変動金利、固定金利、固定期間選択型、自分に合う住宅ローン金利の選び方

2019.10.23

住宅ローンといっても、変動金利や固定金利、固定期間選択型など様々なタイプがあります。金利のタイプの特徴を理解し、自分に適した金利タイプを選びましょう。

今後の金利動向予想

まず、住宅ローンの金利をタイプを選ぶために欠かせない材料が今後の金利予想です。

2019年9月19日に公表された、日本銀行の当面の金融政策運営は、短期金利についてはいわゆる「マイナス金利政策」といわれる、日本銀行の当座預金の政策金利はマイナス0.1%が適用されます。また、長期金利については、10年物国債金利がゼロ%程度で推移するよう日本銀行が買い入れを実施するとのことでした。

住宅ローンの変動金利における基準金利は、日銀の政策金利である短期金利から影響を受ける、短期プライムレートが一つの基準となっています。短期プライムレートは、2009年1月の1.475%から2019年の10月の10年間変わっていません。各金融機関で決められた基準金利からさらに差し引いた優遇金利が適用金利となりますが、大手銀行のネット専用住宅ローンやネット専業銀行の住宅ローンでは、優遇金利が低くなっており、実際の適用金利は10年前に変動金利で借りた方よりも低くなっている可能性があります。

長期金利については、1992年から下落傾向で現在ゼロ%程度で推移するように、日本銀行が買い入れを行なっています。また、長期金利を参考とする固定金利でも下落傾向となっています。直近では、2016年で底を打ち、若干金利が上がったもののまだまだ低い状況が続いています。

変動金利、固定金利、固定期間選択型の特徴とは?

◼️変動金利

変動金利は、借りているときに借入金利が金利実勢により変動するものです。6ヶ月ごとに、金利が変動して、返済金額が5年ごとの見直しになります。返済金額が見直されない5年間の間には、元金と利息の割合で調整されるため(金利が上がれば利息部分の割合が増え、金利が下がれば元金部分が増える)、毎月の返済額が変わるようなことはありません。しかし、5年ごとの返済額見直しでその間に金利が上がっていれば返済額が増え、金利が下がっていれば減ります。

◼️固定金利

固定金利は、借りているときに金利が一定で支払額も変わりません。35年のように長期間の固定金利は、フラット35が低い金利で借りることができます。

フラット35は、住宅金融支援機構が民間金融期間との提携で取り扱っている住宅ローンで、フラット35を組みたい場合は取扱の民間金融機関で組みます。

住宅金融支援機構は、住宅建設や購入に必要な資金を個人に直接融資することを目的した独立行政法人で、個人向け長期固定金利の住宅ローンで、民間金融機関の金利よりも低めで個人に住宅購入に広く利用されています。

◼️固定期間選択型

一定期間固定は、当初数年間(例えば10年は固定金利など)は金利が固定されていますが、固定期間が過ぎると金利が「その時の実勢金利-◯%」の固定金利または変動金利というように金利が変更されます。

<金利タイプ特徴比較>

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