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不動産投資の家賃収入に対してかかる税金はいくら?覚えておきたい不動産所得の計算方法

2019.10.22

ワンルームマンション投資や一棟買いなど、いわゆる『不動産投資』などによって、家賃収入を副業として考えている人が増えています。家賃収入にはいったいどのぐらいの税金がかかるのでしょうか?税金の仕組みや計算方法について解説します。

家賃収入を得た場合の処理

収入には税金がかかります。家賃収入を得た場合、どのような税金を納めなければならないのか、またどのような形で税務署に申告するのかを見ていきましょう。

家賃収入は不動産所得

収入から必要経費を引いた金額を『所得』といいます。そしてこの所得には『所得税』がかかり、決められた金額を税金として納めなければなりません。

この所得は、収入の形によって10種類に分類されます。会社からもらう給与は『給与所得』、副業や自営業なら『事業所得』に分類され、それぞれに所得税がかかります。

家賃収入は、所有している不動産によって発生する収入のため『不動産所得』に分類されます。確定申告を行う場合は、この不動産所得として申告しなければなりません。

規模により事業所得で処理も可能

不動産所得は以下の要件を満たしていれば『事業所得』としても申告が可能です。

  • 賃貸できる独立した部屋の数が10室以上
  • 独立家屋の貸付けが5棟以上

事業所得で申告すると、青色申告特別控除や専従者控除が適用可能になり、不動産所得として申告するよりもはるかに税金を安く抑えられるのです。

家賃収入は正しく申告しよう

給与所得以外の所得が年間20万円を超えた場合、確定申告を行う義務が発生します。

正しく申告しないとペナルティが科せられる可能性があるため、申告は正確に行うようにしましょう。

赤字でも確定申告がおすすめ

前述のように給与以外の所得が20万円を下回った場合は確定申告の必要はありません。しかし、トータルで見ると申告した方がお得です。

不動産所得で赤字になった場合は『損益通算』といって他の所得と合算できます。つまり、事業所得で100万円の黒字、不動産所得で30万円の赤字なら70万円の黒字として確定申告が可能になるのです。

また、青色申告の場合は負債を繰り越して翌年に計上することができます。前年50万円の赤字、今年度が100万年の黒字だとすれば、今年度は50万円の黒字として申告できるのです。赤字は最大3年間の繰り越しができます。

そのため、事業所得で家賃収入を申告する場合でも、赤字を申告した方が税金が節約できるのです。

申告漏れは脱税に

サラリーマンの場合、確定申告は会社が『源泉徴収』と『年末調整』という形で行ってくれます。しかし、会社の知らない収入やフリーランスの場合、そういった手続きは自分で行わなければなりません。

家賃収入も同じです。確定申告を行わない場合、税務署に申告漏れと判断される可能性があります。

そうなると『追徴金』が発生して20%も余計に税金が取られるほか、最悪の場合、脱税として国税局から告発され、犯罪として裁かれる可能性もあるのです。

もっとも脱税と判断されるのは、意図的な申告漏れや帳簿の改ざんといった悪質なケースにのみ適用されるため、まずは漏れのないようにしっかりと申告を行っておきましょう。

不動産所得にかかる税金

不動産所得にかかる税金について、より詳しく解説します。固定資産税や都市計画税といった税金の種類についても見ていきましょう。

所得税と住民税の支払いが必要

不動産所得で支払いが必要なのは次の二つです。

一つはこれまで紹介してきた所得税です。具体的な金額は、国税庁のHPに税率が記載されているため、それを元に計算します。

計算方式は『所得金額×税率-控除額』です。例えば所得が500万円なら、税率は20%、控除額は42万7500円のため、500万×20%-42万7500円=57万2500円となります。

そしてもう一つは『住民税』です。住民税は市町村税と都道府県民税の2種類があり、収入とすんでいる地域によって金額が異なります。

住民税の場合は、前年の所得を参考に決定するという性質があることも覚えておきましょう。

No.2260 所得税の税率|所得税|国税庁

物件の固定資産税・都市計画税も発生

さらに家賃収入には固定資産税と都市計画税も発生します。固定資産税とは、土地や家屋に課せられる税金で、固定資産評価額を元に算出されます。

都市計画税は、都市計画事業などに必要な費用を補填するために徴収される税金です。こちらは固定資産税評価額に制限税率を掛けた値となります。

経費にできる費用

経費にできる費用は、主に次のようなものがあります

  • 固定資産税や都市計画税などの税金、収入印紙代など
  • 火災保険や地震保険など、不動産にかけた保険料
  • 管理会社への業務委託料
  • 税理士や司法書士、弁護士への報酬
  • 減価償却費
  • マンション・アパートなど建物の修繕費
  • ローン金利

その他にも、物件を下見に訪れたときの交通費や、税金や不動産の勉強のために購入した書籍代などが経費として計上可能です。

ただし、あまりにも関連性の薄い支払いや高額な費用は、税務署のチェックが入るため注意しましょう。

文/編集部

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