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2018.11.20

なぜ、葛飾区と足立区は新築マンションの販売戸数が大幅減なのか?

東京23区の城東エリアに位置する葛飾区と足立区。

都心部のマンションの価格が高騰する一方で、城東エリアは比較的物件価格が抑えられており、近年では人気が高まりつつあると言われていた。

しかし最近、マンションデベロッパーより「新築マンションの事業化が困難になりつつある」という話があがっている。理由は、昨今深刻化している建築費の高騰によるマンション価格の上昇。これにより、「もともと相場の上限が決して高くない当該2区では居住者の水準と価格が合っていない状況」とのことだ。

そこで、マーキュリーは「相場の上限が低い為、昨今の建築費の高騰によって、新築マンションの事業化が困難になりつつある」といわれている葛飾区、足立区を中心に城東エリアの需給動向をまとめた。

葛飾区、足立区で何が起きているのか?

葛飾区足立区ともに2018年の販売戸数は過去5年で最低。

上記は、東京23区で分譲された新築マンションの販売戸数を集計し減少率の大きい順にランキング化したものと、2017年から2018年にかけての販売戸数の増減率をマップで表したものだ。ここから、近年の販売戸数の推移を見ている。

結果、当該2区は2018年に大幅に減少しており、過去5年間で最も減少していることが分かった。葛飾区が減少率83.8%、足立区は71.2%と、品川区を除く他区と比べても突出している。(2位にランクインした品川区は2017年に300戸超の大規模物件が6物件供給され一過的に販売戸数が増大。)

23区内の大半のエリアで2018年は増加しているなか、減少している8区の中でも当該2区の減少率が大きいことが分かる。

2018年に販売戸数を大きく減少させた2区だが、葛飾区では2014年の1,741戸、足立区では2015年、2016年の2年連続で900戸を超えている。

当時の葛飾区では100戸以上の大規模物件が続いたこと、足立区では北千住駅エリアで物件の供給が多かったことが要因で販売戸数が伸びた。

しかし、この時をピークに販売戸数は減少を続けており当該2区のマンション市場が縮小傾向にあると言える。

坪単価推移、城東エリアの平均を大きく下回る結果に。

次に、「相場の上限が高くない」という点に注目し、当該2区の坪単価推移を城東エリアの他区と比較。昨今、新築マンションの価格が高騰していると言われているなか、当該2区は城東エリアの平均と比較しても増加幅が小さいことが分かる。

2018年、葛飾区の平均坪単価が大きく伸びているが、これは高単価のシティタワー金町が相場を牽引しているためだ。直近5年間の平均坪単価の増加幅が小さく、2018年も低くなっていることから、相場が伸びづらいエリアだと言える。

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