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貸し手市場から借り手市場へと移行する東京のオフィス市場(2018.01.17)

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内閣府が昨年12月8日に発表した17年7~9月期の国内総生産(GDP、改定値)を見ると、実質で年率プラス2.5%と、堅調に推移している。そんな中、グローバルに事業用不動産サービスを展開するCBREから特別レポート「2018 Japan Market Outlook (不動産マーケットアウトルック2018)」が発表された。レポートではオフィスマーケット、物流(施設)マーケット、リテール(路面店舗)マーケット、不動産投資マーケットのそれぞれについて2017年を振り返ると共に、2018年以降の見通しを明らかにしている。

■2018年以降の経済見通し
CBREグローバルリサーチは、2017年の日本の実質GDP成長率を1.7%と見込み、2018年も同程度の成長を予想している。ただし、物価上昇率が低位で推移しているため、現在の緩和的な金融政策は維持され、金利は当面のあいだ現状の超低水準で推移すると予測。一方、FRBが金融政策の「正常化」を表明している米国では、金利引き上げの影響で、2019年以降は経済成長が鈍化するとみられる。米国の成長鈍化に加え、2019年には消費税増税も予定されているため、日本においては2020年の景気後退をCBREグローバルリサーチは予想している。

■オフィスマーケット/東京グレードAビルの賃料は下落、地方都市は引き続き上昇
東京では2018年と2019年の新規供給が年平均で23.3万坪と、過去10年間の年平均18.0万坪を3割近く上回る予定。空室率は2019年末には4.8%と、対2017年末比で2.7ポイント上昇する見込みだ。その結果、賃料は2018年にも下落に転じ、2019年末まででは同およそ8%の下落が予想される。一方、地方都市では今後も供給は限定的。企業の移転意欲も旺盛で、地方都市における賃料上昇は今後も続くと予想している。

■物流施設マーケット/拡大するeコマース市場と省人化ニーズにより需要は拡大
供給は、首都圏・近畿圏・中部圏のいずれにおいても潤沢。中でも首都圏の新規供給は2018年に47万坪、2019年は55万坪と、2004年の調査開始以来2年連続で過去最大値を更新し、ストックは対2017年末比で40%増加する見込み。一方、拡大するeコマース市場と省人化ニーズにより需要も堅調に伸びるだろう。ただし、立地によって需給バランスには格差が生じることが予想される。

■リテールマーケット(銀座ハイストリート)/ラグジュアリーブランド、ショールーム型店舗の拡大により賃料は2019年に反転上昇へ
銀座ハイストリートの店舗賃料は調整が続いている。株高・為替の安定を背景とした高額品売り上げの復調が今後も続けば、ラグジュアリーブランドの出店ニーズが回復し、賃料は2018年末に底を打って上昇に転じるとみられる。一方、eコマースの拡大はリテーラーの出店戦略にも影響。ショールーム型店舗の出店ニーズが拡大すれば、好立地物件の賃料上昇圧力はこれまで以上に高まる可能性がある。
※銀座ハイストリートとは銀座エリアの中でCBREが独自に設定した、繁華性が特に高い通り

■不動産投資マーケット/投資意欲は引き続き旺盛とみられるものの、2018年の投資総額は2017年の見込みを下回ると予想
機関投資家を中心に、投資意欲は引き続き旺盛とみられる。ただし、アセットやエリアによっては賃料の上昇余地が限定的とみられるため、投資家はより慎重になることが予想。一方で、需給バランスの更なる逼迫により賃料上昇が続くと見込まれる地方都市に対し、投資家の関心は高まっている。都心での物件不足もあり、地方都市での投資比率は高まるだろう。

構成/編集部

 

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