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20年後には築40年以上の物件が425万戸に、老朽化が加速するマンションの建替え事情

2023.02.01

急速に増えていく老朽化マンションの対策が課題に

国土交通省の調査によれば、2021年末時点で築40年以上の物件は全国に約116万戸あったが、20年後には425万戸になる見込みであり、建替えが必要なマンションは今後急速に増えていくことが確実視されている。

その一方で、建替えはまだまだ進まない現状があり、マンション建替え等のマンション老朽化への対策が課題になっている。

政府も「区分所有法」、いわゆる「マンション法」の見直しを法制審議会に諮問するなか、旭化成不動産レジデンスではマンション建替えについて、独自の調査を実施。先日その結果を発表した。

建替えマンションの平均築年数

旭化成不動産レジデンスが手掛けた全 47 件の建替えマンションにおいて、建替え決議時点での平均築年数45.6年という結果だった。ただし、早ければ築 30 年で建替えを決定するマンションもあったという。

また、1981 年以前に建てられ、築40年が経過した「旧耐震基準」のマンションはチェックが必要だと、同社では指摘している。

マンション建替え実施の主な理由

マンション建替えを行った理由
1 位「建物の老朽化」
2 位「耐震性の不足・不安」
3 位「バリアフリーの欠如」

4位以下の理由として、「社会的な老朽化」とは、建物やライフラインの「物理的な老朽化」ではなく、現在の平均的な水準からかけ 離れた居住環境、間取り・設備の陳腐化のこと。

具体的には間取り、低い天井高、断熱性や遮音性の不足、 洗面所や脱衣所がない間取りなどが挙げられる。

その他には、「敷地や建物形状の制約により耐震補強工事が物理的に難しいこと」「共用部に使用されたアスベストへの不安」「空き家・賃貸化の進行による管理組合運営やコミュニティ維持への不安」「オートロックがないことによる防犯性への不安」などの声が寄せられた。

エリア別のマンション建替え実績

全体の約7割が東京 23 区内であるように、「立地」が建替えの大きなカギに。これは好立地な物件ほど不動産開発会社が参画しやすいため。中でも「余剰容積率」の大きいマンションは建替えが進みやすい。

建替え実現物件の最終的な合意状況

建替え決議可決後も、非賛成者(反対者や決議に参加しなかった人など)への催告や売渡請求権行使、明け渡し請求実施など、全員同意とならないケースでは苦難も多い。

また、たとえ4/5 の賛成を得たとしても、建替えを進める上でクリアしなければならない障壁も多々ある。

同社によれば、建替え決議で当初は全員賛成とはならなかったマンションにおいても、催告を行なうことによって、結果的に全員同意に至ったケース 25件と半数以上を占めるという。

建替えの経済条件と合意率の関係

経済条件(マンションの評価)は、合意率との相関はあまり見られず、経済条件は合意形成への影響は小さい。経済条件が良いほど賛成率が高くなると思われるが、実態はそうではない。

また経済条件が良くない場合でもあっても、建替えが上手く行くケースもある。理由は「耐震性の問題」「建物の老朽化」「管理不全」などが多くあげられる。

区分所有者の多い大規模マンションと比べ、小規模マンションの方が1票の重みが大きいため合意形成に苦労するケースも見受けられる。

旭化成不動産レジデンス
https://www.afr-web.co.jp/fudousan/index.html/

構成/清水眞希

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