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昨年から大きく変わった「住宅ローン減税」「リフォーム減税」の注意点と活用法

2022.11.05

借入金なしでリフォームでする場合はどんな控除が受けられる?

住宅ローン減税が2022年新築または購入時から大きく変更となった。それと同時に、リフォーム減税も改正されている。
借入金なしでリフォームをした場合、2種類の減税が受けられる。どちらが受けられるかは、リフォームが以下のどちらに該当するかで変わる。

① 住宅耐震、バリアフリー、省エネ、2世帯同居のためのリフォーム(住宅特定改修特別控除)
② 昭和56年5月31日以前に建築された建物を耐震改修(住宅耐震改修特別控除)

① の場合には、住宅特定改修特別控除が利用できる。
以下のリフォームを行った場合に、標準費用×10%を限度額を限度に減税することができる。
・住宅耐震改修工事 250万円限度
・バリアフリー改修工事 200万円限度
・省エネ改修工事 250万円限度(太陽光発電設置は350万円)
・三世代同居改修工事 250万円限度
合計所得金額3,000万円以下、床面積50㎡以上が要件となる。
※合計所得金額とは、給与所得や不動産所得などの合計額で、前年の損失を控除する前、所得控除を控除する前の金額。給与のみなら給与所得控除額控除後の金額となる。

② の場合には、住宅耐震改修特別控除を受けられる。昭和56年5月31日以前に建築された建物を耐震改修した場合に、標準費用(250万円限度)×10%の減税を受けられる。

①と②はどちらも住宅耐震工事を行った場合に利用できるが、両方の適用はできない。①は工事後の床面積が50㎡以上、合計所得金額が3,000万円以下、工事費用が50万円超であることという要件が決められているが、②は昭和56年5月31日以前に建築された建物という要件さえクリアすれば適用を受けられるところがメリットだ。

実際の減税額を求める計算は少し複雑だ。
まず、標準費用(それぞれの限度額が限度)×10%を求める。
次に、以下の低い金額の5%が上乗せの控除額となる。
・標準費用-限度額+減税対象となる工事以外の工事費用
・標準費用
・1,000万円-標準費用(限度額を限度)

例えば、耐震工事を行い、標準費用が300万円、そのほかの工事が100万円だった場合次のようになる。
① 250万円×10%=25万円
② 150万円×5%=7.5万円           合計32.5万円の減税額
・300万円-250万円+100万円=150万円
・300万円
・1,000万-250万円=750万円 一番低い金額は150万円

借入金ありでリフォームするなら「住宅ローン減税」との比較を

借入金ありでリフォームした場合には、上記のリフォームと住宅借入金等特別控除(住宅ローン減税)で有利な方を選ぶ。
住宅借入金等特別控除は、年末の借入金残高(2,000万円を限度)の0.7%が毎年10年間所得税から控除される。所得税から控除しきれないときは、9.75万円を限度に住民税から控除することもできる。
合計所得金額2,000万円以下、床面積50㎡以上が要件となる。

減税の注意点

借入金ありの場合では、耐震や省エネなどの要件を満たせば、住宅特定改修特別控除、住宅耐震改修特別控除のいわゆるリフォーム減税と住宅借入金等特別控除のいわゆる住宅ローン減税の両方が適用できるが、どれか一つしか適用できないため、有利な方を選ばなければならない。

リフォーム減税の場合は、1年しか適用できず、所得税からしか控除できないため、減税額が大きくても所得税額がそもそも少なければ減税額が小さくなる。

一方、住宅ローン減税は1年あたりの減税額は小さくなるかもしれないが、10年間にわたって減税でき、所得税で控除しきれない場合には住民税からも控除することができる。

所得税の支払額や減税額と比較して有利な方を選ぶ必要がある。

仕組みが複雑だが、適用される減税額は大きなものとなるため、どれが有利か不明な場合は、リフォーム減税対象かどうかはリフォーム会社、減税額については税務署、税理士に相談するのがよいだろう。

文/大堀貴子

 

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