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住宅ジャーナリストが不動産投資で都心のマンションよりボロ戸建てを薦める理由

2022.10.19

戸建て

暗号資産(仮想通貨)や不動産など、めまぐるしく環境が変わる投資のニュースについて徹底取材! 最新情報を精査してから投資にうまく組み込めば、資産拡大の一助になるはずだ。

榊 淳司さん住宅ジャーナリスト
榊 淳司さん
1980年代後半から30年以上、マンションの広告・販売戦略立案に携わる。その経験を生かし、購入者側の視点に立った取材・執筆を重ねる。

不動産価格の下落はすぐそこまで来ている

 不動産価格はバブル期を超える水準で依然、高止まりしている。コロナ禍やウクライナ危機による資材高騰や日本の不動産を割安と見る外国人買いもあるが、最大の理由は「ローン金利の低さだ」と住宅ジャーナリスト・榊淳司さんは語る。

「日銀の黒田東彦総裁が2013年から9年余りにわたって異次元の金融緩和を続け、金利は下がりっぱなしです。ただ、その超低金利がいつまでも続くわけがない。黒田総裁の任期は来年4月までであり、後任次第ではありますが、いずれ金利が引き上げられるのは間違いないでしょう」(榊淳司さん・以下同)

 ローン金利が上がると不動産の買い手が減るのがセオリーであり、そうなればいつ不動産価格が下がり始めてもおかしくない。

 また、共働き夫婦の「ペアローン」が増えていたことも懸念事項だという。

「今や3組に1組の夫婦が離婚するといわれています。別れた夫婦は、購入時よりも価格が上がっているマンションを売却すればお金が戻ってくる。今後そういったケースの空き家が増えていく可能性が高い」

 さらに、リモートワークの進展でオフィス街の昼間人口が減り、オフィスビルも値下がり傾向がある。

「今は絶好調に見えるマンション価格も、早ければ来年春には下がり始めるかもしれない。そう考えると、今は投資としての不動産を買う理由が見当たらないんです」

 そんな中、榊さんが唯一の有効手段と提案するのが「ボロ戸建て投資」だ。各地で増えている空き家などを無料同然で買い取り、リフォームなどして格安で貸し出す。

「物件を見つけたり、改装したりする手間暇はかかりますが、少ない元手で安定的な収入が得られます。どんな時代にも『格安で一軒家に住みたい』というニーズはあるので、有効な不動産投資といえるでしょう」

世界で軒並み下落している不動産価格、理由は金利の上昇だった

東証REIT指数と長期金利の推移

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高額な不動産を買うためにはローンを組むのが常道。ローン金利が低ければ買い手が増え、逆に金利が上昇すれば買い手が減る傾向にある。物価高対策として利上げに転じている米国では、シリコンバレーをはじめサンフランシスコ近辺で不動産に下落傾向が見られる。いずれ金利上昇が見込まれる日本も無縁ではない。

ボロ戸建て投資のコツは「初期投資を極限まで削減する」こと!

村上祐章さん廃墟不動産投資家
村上祐章さん
30歳の時、「空き家を何とか有効利用できないか?」との思いでボロ戸建て投資を実践。「異常なコスト削減」にこだわり、20年以上続けている。

自宅近辺で探したボロ物件を人が住める状態にすればよい

 私は基本的に物件を「買わない」ようにしています。以前は50万円程度で物件を購入したこともありますが、空き家のオーナーから借りて又貸しして家賃を折半したり不動産屋も買い取れない物件を譲り受けたりすればタダでボロ戸建てを手に入れることは可能です。

 譲渡の交渉はオーナーとの信頼関係がすべて。1~2か月をかけて譲ってもらうので、首都圏か地方を問わず、自宅近辺を探すほうがいい。また、リフォームは専門業者は使いません。便利屋のような業者に頼めば、20万円程度で住める状態にできます。

 手間暇はかかるけれど、プロでは手が出せないことを根気強く続けることが重要です。

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初めてのボロ戸建て投資は大阪市内の住宅地で50万円の物件を購入。雨漏り部分にシートをかぶせるなど簡単な補修だけを自ら行なった。入居後の自由リフォームを可能にすることで、月4万5000円の家賃で貸し出すことができた。

取材・文/入江 一

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