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土地の購入時に確認したい「固定資産税路線価」の算出方法と相続税路線価との違い

2022.03.06

マイホームを建てる土地の購入にあたって把握しておきたいのが、固定資産税に関わってくる『固定資産税路線価』です。意味と併せて調べ方や算出方法、『相続税路線価』との違いも紹介します。『路線価』以外の土地の価格についても確認しましょう。

そもそも「路線価」とは?

専門用語である『路線価』は、あまりなじみのない言葉のため、初めて耳にする人もいるのではないでしょうか。そこで、まず言葉の意味と具体的にどのような役割があるのか紹介します。

公的に評価された土地の価格

路線価とは、ある路線(道路)に面した宅地の標準価格です。路線価は1平方メートルごとに決められています。路線価は公的に定められているもので、相続税や固定資産税の計算のベースとなる指標です。

路線価には『固定資産税路線価』の他に『相続税路線価』もあります。一般的に『路線価』とだけ言う場合は『相続税評価額』を指すことが多いため、混同に注意しましょう。

固定資産税路線価は固定資産税の指標

不動産を所有している人は毎年、土地にかかる『固定資産税』を納める必要があります。固定資産税を計算する際に基礎となるのが、『固定資産税路線価』です。

固定資産税路線価は各市町村が定めた基準に沿って決められますが、さまざまな理由で変動するのが特徴です。例えば、交通機関のインフラ設備や商業施設・住宅建築など、地域の開発が進むと路線価が上がることが珍しくありません。

土地の価値が高まると、金融機関から融資を受けるときに有利になるというメリットがあります。

一方、台風や地震など大きな災害に見舞われたとき、路線価が見直されて下がることもあります。しかし、路線価が下がることは決してマイナス面だけではありません。固定資産税評価額も同時に下がるため、税金の支払いが少なくなるのがメリットです。

路線価以外の土地の価格

(出典) photo-ac.com

土地の価格は、市販品と違って定価が存在しません。『路線価』は公的に評価された土地の価格の一つにすぎず、他にも異なる基準で決められた価格があります。具体的にどのようなものがあるのか見ていきましょう。

実際の取引に使われる「実勢価格」

土地を売買する際に使われる価格は、『実勢価格』と呼ばれています。『時価』といわれることもあり、土地を売買する際の目安として使われます。

土地を売買するときには、やみくもに『実勢価格』を決めるわけではありません。一般的に、周辺で過去に売買された価格や環境・将来性などを考慮して決められます。

ただし、土地の売買は売り手と買い手の交渉で決まることも珍しくないため、過去のデータと必ずしも合致するとは限りません。

国の調査による「公示価格」

国土交通省が、標準的に土地に対して公表している更地としての価格が『公示価格』です。1969年に施行された『地価公示法』では、土地の売買価格に対して指標を用い、正常な価格で公示することと定められています。

毎年2人以上の不動産鑑定士の評価をもとに、審査・調整を行い、土地の価格を評価する決まりです。公示価格は毎年発表されており、地価の動きが把握しやすいことや、バブル期のように土地の価格が高騰しすぎて経済に悪影響を与えるのを防ぐといった役割があります。

参考:地価公示法 第1条|e-Gov法令検索
参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

都道府県の調査による「基準値標準価格」

1974年に施行された『国土利用計画法施行令』に基づき、都道府県が調査して公表しているのが『基準値標準価格』です。全国に約2万地点もあるとされる『基準地』が調査対象で、1人以上の不動産鑑定士の評価結果を審査・調整して決められています。

公表される時期は、『公示価格』の公表から約半年後です。基準地標準価格は地価の変動に素早く対応できるため、『公示価格』を補足する役割も兼ねています。

参考:国土利用計画法施行令 第9条|e-Gov法令検索

相続税路線価

『相続路線価』は、相続や贈与などで得た土地の評価額を計算する際に基準となる価格です。この価格をもとに、相続税や贈与税が算出されます。

現金をはじめ価値が変動しない財産であれば、相続した額がそのまま相続税評価額になります。しかし、土地の価値は変動するため、その時々の評価額を用いる必要があるのです。

『相続税路線価』は、国税庁が公表する1月1日時点の価格で、基本的に『公示価格』の約80%が目安となっています。ただ、災害などによって変動することもあるため、正確な価格は国税庁のホームページにある『財産評価基準書 路線価図・評価倍率表』で確認しましょう。

参考:令和3年分の路線価格について|国税庁

固定資産税路線価の調べ方

(出典) photo-ac.com

実際に『固定資産税路線価』を調べるには、どうすればよいのでしょうか?調べ方とともに路線価図の見方も知って、固定資産税を計算する準備をしましょう。

役場・ネットから確認できる

『固定資産税路線価』の目安は『公示価格』の約70%とされていますが、詳細は役場の窓口やネットで確認できます。『資産評価システム研究センター』が提供している『全国地価マップ』を利用すれば、ネットでいつでも手軽にチェックが可能です。

各市町村の役場の窓口や、ホームページからの確認もできます。東京都23区の場合は、『東京都主税局』のホームページからチェックするのもヒ一つの方法です。

ただし、インターネット上のデータにはタイムラグが出る可能性もあるため、土地がある区の都税事務所に用意された『固定資産税路線価図』で確認するのが確実でしょう。

全国地価マップ|資産評価システム研究センター

路線価図の見方

路線価図には多くの記号や数字が並んでおり、どこをどう見ればよいのか分からない人もいるでしょう。どの部分に着目すればよいのか、図の見方を紹介します。

まず、『路線価図』の左側には、年分とページ数が縦並びに表示されています。上の数字が年、下の数字がページ数です。

隣には複数の記号が並んで表示されています。これは『ビル地区』『繁華街地区』『普通住宅地区』など、地区と借地権割合※の範囲を表す記号です。

アルファベットとパーセンテージが示されている表は、各路線価が記載されている記号に対する借地権割合です。調べたい土地に面した道路に記載されている数字とアルファベットが、路線価です。

※借地権割合:土地の評価額に対して、借りた人がその土地に建物を建てられる『借地権』が占める割合

参考:路線価図の説明|国税庁

固定資産税路線価から評価額を計算できる?

(出典) photo-ac.com

『固定資産税路線価』から評価額を割り出すには、どのように計算するのでしょうか?計算の方法と、評価額に対する固定資産税路線価の考え方を紹介します。

計算方法

評価額を計算するには、まず『路面価図』を見ましょう。調べたい土地が面している道路に記載されている、アルファベット付きの数字を確認しましょう。

例えば『35C』と示されている場合は、『1平方メートルあたり3万5000円の土地評価』という意味です。アルファベットは『借地権割合』を示したものなので、計算には必要ありません。

1平方メートルあたりの路線価に土地面積をかけた数字が、評価額となります。例えば土地面積が1000平方メートルだとしたら、固定資産税路線価から割り出される評価額は、『3万5000円×1000平方メートル=3500万円』です。

参考:総務省|地方税制度|固定資産税の令和3年度評価替えへの対応

目安としておくのがベター

固定資産税路線価から導き出した評価額は、あくまでも目安と考えましょう。固定資産税のもとになる土地の評価額は、実際にはさまざまな要素に影響され単純計算では正確に計算できません。

例えば、土地の形状や道路の本数などを考慮して、実際の評価額が調整されることも珍しくありません。急な坂道が多い・交通量の激しい通りに面しているなど、立地条件によって調整されることもあるでしょう。

正確な土地の価格を割り出すには専門知識がないと難しいため、目安を知りたいときは不動産鑑定士に相談するのがおすすめです。

構成/編集部

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