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100万円単位で始められる!節税効果も期待できる不動産小口化商品のメリットとデメリット

2021.11.28

最近人気となっている不動産小口化商品。どのようなものか、他の不動産投資と比較して紹介する。

不動産の投資方法

不動産の投資方法として主に以下2つが挙げられる。土地などを持っている地主ではなく、会社員などが通常不動産投資をする場合を前提とする。

■不動産物件を購入

通常の不動産投資として考えられる投資方法で、マンションや家を購入しそれを貸して家賃収入を得る方法だ。その金額は区分所有でも1,000~2,000万円、1棟なら5,000~1億円と大きいため、借入金で行うことが多い。自己資金だけでは投資できない金額を借入で行うことで、レバレッジをかけて投資することができる。

(メリット)
・レバレッジをかけて大きな金額で投資できる。
・家賃収入で借入金を返済でき、最後には家賃収入または売却によって利益を得る。
・借入金で投資している場合には通常損となるため、会社員なら給与所得と損益通算して税金を減らすことができる。
・価格の変動が少ない
・空室がない限り家賃収入は安定している。
・現金として保有するよりも相続時の評価額が下がる
・通常団信に加入するため、死亡時にローンをゼロにして不動産を家族に残すことができる。

(デメリット)
・空室リスクがある。空室期間中には自己資金で借入金を返済しなければならない。
・必ず確定申告が必要で、取引の記録が必要。
・設備交換などで突発的な支出がある。
・取得時に不動産取得税、保有期間中には固定資産税がかかる。
・換金するのに時間がかかる。
・5年以内に売却すると利益に対する税金が高く、基本は5年超の長期投資。
・書類による手続が煩雑で、ローンを組むために審査がある。

■REIT

REITは不動産投資信託といい、投資家から小口で資金を集め大きなまとまりにして、不動産投資のプロがオフィスやマンション等の不動産を購入し、その不動産の賃料収入と売却益を投資家に分配するものだ。投資家から集めた資金は大きな金額となるので、住宅だけではなく大規模な商業施設、物流施設、オフィスビルなどに投資できる。

REITは、証券取引所で株式のように取引でき、取引時間中はリアルタイムで価格が変動している。

(メリット)
・個人では投資できないような大きな案件にも投資できる。
・少額から投資可能。銘柄によるが1口10万円~50万円で投資できる。
・借入金での投資ではないため、返済できないリスクがない。また、設備交換などの突発的な支出がなく、投資資金以外の支出はない。
・すぐ換金できる。最短3日で売却代金を受け取れる。
・大きく値上がりして売却益を狙える。
・証券口座を開設すれば簡単に購入できる。
・NISA口座からの投資で利益を非課税にできる

(デメリット)
・大きく値上がりする可能性もあるが、逆に大きく値下がりする可能性もある。特に商業施設やオフィスビルに投資しているREITは変動幅が大きい。
・株式市場全体が下がるとつられて下がる。
・分配金は安定していない。

上記2つの投資方法は、物件購入だと大きな借入金が必要で、REITだと上場している故に株式市場に左右され収益が安定しないという点が大きくデメリットであるといえる。

その間に立つのが不動産の小口化商品だ。

不動産小口化商品

マンションの1部屋つまり区分所有で最低投資金額が1,000万円~3,000万円する。

リスク分散のため違う立地に何部屋か持つと3,000~1億円となり、多くは借入金で補うことになる。その借入金で投資することで自己資金よりも大きな資金でレバレッジをかけて投資できるのがメリットではあるが、空室期間に自己資金で返済することができなければ自己破産の可能性さえある。そこで、不動産を小口化したのが不動産小口化商品だ。

不動産を小口化しているという点ではREITに似ているが、REITは不動産等の投資を証券化し株式市場に上場しておりいつでも売買されており、分配金=家賃収入とはなっていないため収益は安定していない。

不動産小口化商品は上場しておらず、ある特定の不動産に投資し売買はせず保有するので、家賃収入を得ることができる。投資は100万円~1,000万円からできるので、借入をすることなく余裕資金の範囲で行うことができる。

不動産小口化商品には以下2つの種類がある。

■匿名組合型

投資家は事業者と二者間で匿名組合契約し、出資する。現物不動産を所有せず、損益を享受する。

登記は必要ではなく、1万円と小口の投資も可能で、10年以内の短期的な投資を目指す。

分配金は雑所得となる。雑所得は他の所得との損益通算が認められていないため、給与との損益通算はできない。

■任意組合型

投資家は事業者と任意組合契約をし、小口化された不動産を共有持分所有することになるため、現物不動産の所有と同じとなり、

登記も行われる。10年超の長期の投資を目指す。不動産所得として扱われるため減価償却費などを必要経費として計上することができる。

また、不動産小口化商品は不動産を所有しているのと同じであるため相続時現金よりも評価額が下がり、貸していればさらに評価を下げることができる。

なお、通常不動産所得は必要経費を引いた後損失となれば、給与所得等の他の所得と損益通算することができるのだが、この組合型をとっていると他の所得と損益通算することが2006年以降できなくなった。

匿名組合型は1万円から気軽に投資できるのがメリットだが不動産ならではの節税などの恩恵を受けることはできない。一方、任意組合型は不動産と同様の扱いとなり、不動産を保有しているのと同等のメリットを受けることができる。

不動産小口化商品のメリット・デメリット

最も大きなメリットは、借入をしなくても現物の不動産への投資が可能であることだ。借入れがあると毎月の返済は家賃収入を充当するため、空室が起きたときに自分で返済額を工面しなくてはならず、空室期間が長かったり毎月の返済額が大きかったりすると破産の可能性もあるが、自己資金での不動産小口化商品への投資ならその可能性はなくなる。その一方で、借入を行うことでレバレッジをかけて投資でき、借入利子を必要経費にすることができる。また、ローンには団信の加入が義務づけられているので、死亡時に遺族に不動産収入のみ残してあげることができ、追加でがんなどの保障を付加することもできるが、そういった借入によるメリットは享受できない。

そして、現物不動産を所有しているのと同じであるため、収入は不動産所得として対象不動産の減価償却費を計上することができる。また、相続時に現金で相続するよりも評価額を下げることができ、何口か購入した場合子どもに平等に分けることができる。

一方で、事業者に管理がお任せになるので管理費用がかかりその費用分利回りは低くなる。また、まだ投資できるところが少なく、投資しようとしたタイミングで物件がないこともある。ただ、不動産会社だけでなく大手証券会社でも取扱いが増えるなど、今後商品としては増えていく可能性が高い。

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文/大堀貴子
フリーライターとしてマネージャンルの記事を得意とする。おおほりFP事務所代表、CFP認定者、第Ⅰ種証券外務員。

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