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住宅ローンの頭金、どれくらい用意するのが正解?

2021.11.26

住宅購入時頭金はどのぐらい用意したら良いのだろうか。購入が晴れて決まった後においても、実際にいくら出すべきなのか解説する。

みんないくらの頭金を用意している?

購入物件別に見ると、分譲戸建住宅で頭金971万円、分譲マンションで1,589万円と、平均して概ね1,000万円前後の頭金を用意し、分譲マンションの場合は1,500万円超の頭金を用意している。希望する購入物件ごとに目標とする金額を貯めておきたい。

特に、都内の分譲マンションを希望している場合は購入価格が高めとなるので、多めに用意しておきたい。

住宅ローン自体は、安定した収入と年間の返済額が年収に対して概ね30~40%以内なら借りることができ、頭金はなくても借りることができるが、教育資金や老後資金、修繕やリフォーム費用等を考えると頭金を多めに入れて、返済負担を下げておきたい。

また、フラット35では頭金が0と購入資金の10%超あるのでは金利が異なり、頭金があることで金利が優遇されている。

一方で、住宅ローン減税で1%減税されるので、1%割れる金利で借りることができるのであれば、住宅ローン減税期間については借りていた方が得ということになる。そのため、頭金を多めに出すよりも、住宅ローン減税終了後に繰上げ返済していく方が得になる。

頭金の金額を決める基準

頭金を貯めて、晴れて購入が決まった。では実際、頭金をどのぐらいにすれば良いのだろうか。以下の基準で決めるのがおすすめだ。

①生活費、引き渡し後の資金を確保

毎月の生活費を試算し、もしものときのための2~3ヶ月分の資金を最低限確保したい。また、購入物件の引渡し後は不動産取得税の支払い、住宅ローンの返済開始(その前に住んでいたところの家賃支払いと重なることもある)、固定資産税の支払いなどがあるため、その分は確保しておいた上で、頭金を出したい。

②頭金を少なくして住宅ローン減税を受けられる金額を大きくする

住宅ローンを1%未満の金利で借り、住宅ローン減税を受けている間は1%-住宅ローン金利分得する。そのため、頭金を少なくして、住宅ローン減税適用期間終了後に繰上げ返済する、という考え方だ。

ただ、貯蓄があると気分が大きくなってしまい使ってしまう人は、住宅ローン減税終了後に繰上げ返済できなくなってしまう可能性があるため、その場合はやはり頭金は多めの方が良いだろう。

また、住宅ローン減税は、上限があり借入残高4,000万円までとなっているため、それ以上は適用されない。そして、減税であることからその減税するだけの税金がないと目一杯減税を受けることができない。住宅ローン減税はまず所得税から減税し、それでも減税しきれない分は住民税から引くが住民税は13.65万円が限度となっているため、もし4,000万円の残高があっても所得税を26.35万円は支払っていないと全て適用を受けることができない。

③自分のライフスタイルで決める

資金がたくさんあると使ってしまう場合は、やはり頭金を多めにしてこれから頑張って貯めていった方が良い。たくさん借りるということは、途中で繰上げ返済しない限り毎日支払利息がかかってしまう。

一方で、住宅ローンはどのローン(奨学金除く)に比べて一番低い金利で借りられるローンであるから、今後教育費などがかかることを考えて頭金を少なめにして、余裕資金で運用をしておくというのも一考だ。

年齢が高めの40歳以上で借りたのであれば、住宅ローンの審査の面でおいても多めの頭金を出すのが良いだろう。

頭金を貯めるのも大事だが、住宅ローンを組むのは急いだ方が良い?

現在変動金利なら、住宅ローン金利は1%を割れている。1%割れで住宅ローンを借りて、住宅ローン減税の適用を受けると1%税金が減税されるためその分利益となる。例えば、0.45%で住宅ローンを借りて、1%の減税を受けるとその差額の0.55%が減税を受けられる期間(10~13年)は利益となる。住宅ローン減税はそもそも支払利息の軽減を図るものであり、このように逆に利益となってしまう現象は低金利になってから問題視されており、いよいよ自民党は税制改正大綱でこの減税率の縮小をする方向で、来年度令和5年4月からは減税率が縮小されるかもしれない。

その点を考慮すると、もし購入が決まっているのであれば頭金を貯めていくよりも、減税率が縮小される前に購入した方が良いだろう。

一方で、住宅購入は一生の買物で慎重に考えたい。また、都心部のマンションでは物件価格が高騰しており、立地の良いところでは借入金額が大きくなってしまう可能性もある。

(参考)
国土交通省 令和2年度 住宅市場動向調査報告書
001401319.pdf (mlit.go.jp)
住宅金融支援機構 2015年8月
Microsoft Word - 【確定】住宅取得に係る消費実態調査(2014年度) (jhf.go.jp)

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文/大堀貴子
フリーライターとしてマネージャンルの記事を得意とする。おおほりFP事務所代表、CFP認定者、第Ⅰ種証券外務員。

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