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都内で資産価値が落ちやすい駅ランキング、3位西国立、2位京王八王子、1位は?

2021.06.08

東京都内の不動産の資産価値の下落率をランキング化

世論では不動産価格の2極化が叫ばれているが、コロナ前後で不動産資産価値の面で比較するとどうなるのか。

今回リーウェイズがコロナ前後による東京都内資産価値が「落ちやすい駅」「落ちにくい駅」ランキング比較を公開した。

日本では2020年1月から新型コロナウイルスのパンデミックが始まり、度重なる緊急事態宣言や、インバウンド市場の喪失により日本の不動産市場は大きく変動した。

2020年の不動産取引は人々の様子見の心情を反映して一時停滞していたが、高級物件の価格上昇や、逆に郊外の物件の価格が下落している、または郊外の需要が高まって賃料は上がっているなど、様々な市況の変化が報じられている。

しかし、物件の価格や地価の値動きはその時々の需要と供給のバランスを反映した動きでしかない。不動産の価格は時勢によって変化するものであり、不動産投資において重要な観点は不動産の価格と資産価値の比較だ。

資産価値とはその不動産がいくらのキャッシュを生み出すかであり、資産価値を算出する際に重要なのは、その不動産を賃貸して運用したと仮定し、資産としての市場価値がどれほどあるかを測る以下3つの数値だ。

・いくらで貸せるのか

・空室率はどれくらいなのか

・いくらの利回りなのか

リーウェイズは都内の不動産(単身向け物件・ファミリー向け物件)が、新築~10年経過した場合にどれほど賃料・利回りに変化が見られるのかを「物件の経年による資産価値の変化率」として算出した。「資産価値が落ちにくい駅・落ちやすい駅」の上位15位までをコロナ前の過去のデータと比較した。

※不動産の市況の変化は、一般的に要因の発生から約3~6か月後に現れる。比較により明らかになった市況の変化は、2020年1年間の要因の影響を反映している。

資産価値変化率 比較データの考察

調査結果から資産価値の落ちにくい地域の変化率の下落(前年比 単身:-0.4%,ファミリー:-0.5%)と、資産価値の落ちやすい地域の変化率の上昇の(前年比 単身:+1.2%,ファミリー:+1%)という傾向が現れている。

コロナの影響により郊外の人気の高まりによって、従来からの傾向である資産価値の2極化に若干歯止めがかかるという傾向があることがデータより推察されます。郊外地域への需要の分散により資産価値変化率が中央値に収斂する動きとなっている。

またこのデータは、資産価値が落ちにくい駅なら「長期保有に向いている」資産価値が落ちやすい駅なら「リノベーションでの家賃アップを期待しやすい」など客観的な根拠を元にした運用計画の判断材料になります。エリアの属性によって対策を講じることが可能だ。

資産価値下落率の算出方法

範囲:都内、最寄り駅から徒歩10分の物件を想定

物件:単身者向け→広さ25平米、所在階5階、鉄筋コンクリート造の標準的なマンションを想定

ファミリー向け→広さ70平米、所在階5階、鉄筋コンクリート造の標準的なマンションを想定

①新築時の賃料 ②10年後の賃料 ③新築時の利回り ④10年後の利回りを、それぞれ深層学習(ディープラーニング)の手法を用いて算出

賃料を利回りで割ることで新築時と10年後の資産価値を算出し、資産価値の変化率を示す

構成/ino.

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