低金利だからこそじっくり考えたい住宅ローンの借入額

低金利や住宅ローン控除制度で借りやすくなっている住宅ローンだが、借入金額は年々増加している。

夢のマイホームをせっかく立てても、その返済が将来のライフプランに負担とはならないような借入金額にしてほしい。

借入金額が増えている

＜平成27～令和元年の注文住宅における建築資金の自己資金比率(土地購入資金除く)＞

（参考）国土交通省　令和元年度　住宅市場動向調査報告書

＜平成20～24年の注文住宅における建築資金の自己資本比率(土地購入資金除く)＞

（参考）国土交通省　平成24年度　住宅市場動向調査報告書

上記は、注文住宅における建築資金と自己資金比率の関係を示すグラフだ。まず、建築資金にかかる資金が増加していることがわかるだろう。平成20年では建築資金に3,000万円いかない程度が平均だったのに対して、令和に入って3,200万円程度と約300万円増加している。それに比例して、住宅資金に占める自己資金比率も下がっており、平成20年には50%と建築資金の半分を自己資金でまかなっていたのが、令和元年には30％割れるほどの自己資金比率となり、建築資金の70％を住宅ローンでまかなっていることになる。注文住宅なら平均2,000万円以上の借入を行い、このグラフは土地購入代金が除かれているため土地も含めて購入する場合さらに借入金額は膨らむことになる。

また、借入金額の増加により、返済期間の平均も長期化。得に、注文住宅、分譲住宅、分譲マンションでは30年以上となっている。

このように借入金額が増えているのは、国による住宅ローン控除制度により借入金額の1%が減税され低金利の1%以下で借りることができれば借りた方が得になり、低金利下の変動金利では0.5%程度となり毎月の返済額がかなり抑えられることなどが理由として考えられる。

変動金利のリスク

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて変動金利と固定金利があり、変動金利は同時期であれば固定金利より低い金利が適用され、現在0.5%程度とうことも珍しくない。例えば、住信SBIネット銀行は年率0.44%、ソニー銀行年率0.457%となっている。

実際、住宅金融支援機構の調査（2020年11月調査）では借りられている住宅ローンの62.9%が変動型となっている。

変動金利は短期プライムレートという金融機関が優良企業向けに対して1年以内に貸し出す最優遇金利を基準とし、適用される金利はこの基準金利から金利優遇分を差し引かれる。

基準金利はここ10年ぐらい変わっていないが、ここから差し引く金利優遇分がここ最近ずっと大きくなっているため、ここ最近の適用金利は0.5%前後とかなり低い金利で借りられる。

ここでさらに、住宅ローン控除が適用されると年末借入残高の1%分が減税されるため、毎年0.5%程度が得することになる。

一方で、変動金利は金利が上がれば借入金利も上がり返済額が借入時の想定していた金額より大きくなるリスクがある。

変動金利には金利が上昇しても、返済が困らないよう5年ルール、1.25倍ルールが設けられている。

実際の適用金利は6ヶ月毎に見直され適用金利が変わるが、すぐには返済額が変わらず、5年ごとに毎月の返済額が変わる。そして、5年ごとに返済額の見直しで金利上昇により大幅に毎月の返済額が増えた場合1.25倍ルールが適用され、毎月の返済額が1.25倍を超えないように返済額が決定する。

しかしながら、このルールは返済を先延ばしにしているだけで、返済額が減るわけではない。返済が繰延べられた分は最後の返済日に返済することになる。

変動金利を35年のような長期で借入する場合には金利がどうなるか予想できない。今のところ金利が急激に上昇しそうにはないが、金利上昇に備えて住宅ローン減税が適用されなくなる10～13年後から繰上げ返済をしていく方がよい。

3,000万円～4,000万円借りる人は注意

借入金額4,000万円でも35年の変動金利0.44%なら、ボーナス払いなしでも毎月102,777円の返済となる。

今の金利水準が続いたとしても、30歳で借りたら年収が下がるまたは退職すると考えられる60歳においてもまだ600万円の借入残高がある状態だ。

そのときに、退職金があるとは限らないし、そのときには平均寿命も延びて老後資金がたくさん必要とされるかもしれない。60歳までに返済が終わるよう600万円程度を早めに繰上げ返済できるなら良いが、子供の教育資金やリフォームなどでその余裕がないかもしれない。

または、金利が上昇し1%まで上がった場合、毎月約113,000円の返済になり1万円程度毎月の返済額が増え、60歳時点で660万円の借入残高があることになる。

共働きで世帯年収が高い場合でも、こどもができて残業等ができなくなり一時的に年収が減る可能性もある。今回の新型コロナウィルス感染症の拡大が飲食業や旅行業に影響を与えたように、今後今の年収が必ず続くとも限らない。

住宅ローンを組むときに、将来大丈夫かどうか確認するために大きなイベント、生活費、収入、老後資金などのプランを作成するライフプランシミュレーションを立てる人も多いだろう。

もし、3,000～4,000万円での借入金額でライフプランシミュレーションがなんとかぎりぎり大丈夫というぐらいなら、よく熟慮してほしい。

ライフプランはあくまで予想で、その通りにいくことはほとんどない。長く住む家の計画は夢があり、通常の買物なら高いと感じる金額も低く感じてしまう。また、借入ができてしまうためどうしても想定していた金額をオーバーしがちだ。住宅ローンは必ず返さなければならない借入金であるため、慎重な借入金額で借りてほしい。

（参考）住宅金融公庫　住宅ローン利用者の実態調査

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フリーライターとしてマネージャンルの記事を得意とする。おおほりFP事務所代表、CFP認定者、第Ⅰ種証券外務員。