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中古住宅を売買する時に行なわれる「インスペクション」って何?

2021.03.29

近年、住まいの選択の一つとしてリノベーション物件が人気を集めている。サスティナブルな社会づくりに基づいた考え方や、国からの補助施策が充実したこと、既存の住宅を自由に作り変えることで自分らしい暮らしを実現しやすい点が流行の背景にあるようだ。

それに伴い、中古物件の売買市場も拡大傾向にあるが、本記事では中古物件を売買する際に良く耳にするようになった「インスペクション」について詳しく解説していく。

インスペクション制度とは何のこと?

2018年中古住宅に関する一部の項目が義務化されたことにより、一気に認知度が高まったインスペクション。リノベーション市場の盛り上がりで、今後ますます需要が広がっていくことが予想されている。では具体的にインスペクションとは何を指すのだろおうか。

インスペクションとは不動産の現状を診断すること

インスペクションは、「点検・精査・監察」などの意味を持つ英語「inspection」がもとになっている言葉。中古住宅におけるインスペクションとは、国土交通省が定めた基準に基づき、建築士や住宅診断士、インスペクション業者が住宅の現状を調査することを指す。

インスペクション一回の相場は50,000~80,000円程度で、費用は売主が実施する場合は売主が、買主が実施する場合は買主が負担する。どちらが行っても構わないが、売却前に買主が行う場合は売主の許可が必要。また、マンションの場合は共用部分も調査の対象になるため、管理組合に事前に確認しておくことが望ましい。

ちなみに、インスペクションは不動産以外の分野でも行われている。代表的なものはIT業界のソフトインスペクションで、これはソフトウェア開発の際、作成された仕様書やプログラムを人の目で確認し、欠陥や矛盾を早期発見する作業のこと。修正が早ければそれだけかかるコストが少なくて済む上、極めて限定的な条件でしか発生しない誤作動や通常のテストでは見つけられない欠陥を引き起こす問題点を発見することもある。

インスペクションはどんな資格を持った人が行う?

現在、インスペクションに関する国家資格はなく、民間で取得できるものがいくつか存在する。

・住宅診断士(公認ホームインスペクター)

NPO法人日本ホームインスペクターズ協会が認定する民間資格。受験条件として建築士の資格の有無は問われない。

・ホームインスペクター

一般社団法人住宅管理ストック推進協会が認定する民間資格。

・建築士インスペクター

建築士会が主催する登録制度で、一級・二級建築士、木造建築士などの有資格者のみが登録可能。

注意したいのは、インスペクションに関する資格取得者が建築士の資格を必ず持っているとは限らないこと。建材や構造に精通した「建築のプロ」である建築士を兼ねていた方が、より広い視野で判断を行えることもあるため、インスペクターの経験や資格は事前にしっかり確認しておくようにしよう。

宅建業法改正で何が変わった?インスペクションを行うメリットは?

次に、インスペクションは住宅のどの部分を診断するのか、具体的な調査項目を紹介する。また、インスペクションを行うことによって得られるメリットについても併せてチェックしてほしい。

2018年の宅建業法改正で義務化されたインスペクションに関係する事柄とは?

2018年の宅建業法改正で、一部が義務化されたインスペクション。ただし、インスペクションの実施そのものが義務化されたわけではなく「住宅の売買や仲介契約を行う際、インスペクション事業者を斡旋できるか」「インスペクションを行っている場合の結果」「契約が成立した場合、売主・買主双方に建物の現状を書面で説明する」の3点が不動産業者に対して義務化された。これは売買だけでなく、賃貸契約にも適用される。

インスペクションでチェックする項目

インスペクションによって調査する項目は多岐に渡るが、主に屋外部分は基礎や外壁、屋根や雨どいにひび割れや欠損、劣化や腐食がないか、バルコニーの排水口や手すりは正常な状態かといった点をチェックする。

屋内部分は、壁や床、天井部分に大きなヒビや傾きがないか、給湯設備や換気設備などの異常の有無を調査。一つずつ細かい基準が設けられており、業者によっても異なるが、調査対象となる項目は100以上にのぼる。

インスペクションを行うメリットとは?

インスペクションを行うと売主・買主双方にメリットがある。売主の場合、インスペクション実施済みの物件として売り出すことで買主に安心感を与えることができ、未実施の物件と明確な差別化が行える。

買主の場合、物件の現状によって購入後にかかる補修費用を踏まえた上で物件の購入を検討できる点にメリットがある。購入後にリノベーションを考えている場合も、どの部分にメンテナンスが必要かといった計画が立てやすい。また、物件情報を買主・売主双方が事前に共有しておくことで、売買取引が成立した後のトラブル軽減にもつながる。

文/oki

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