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ねらい目は価値ある中古物件!?マンショントレンドの評論家が語る資産価値が落ちにくいマンションの選び方

2021.02.06

2度目の緊急事態宣言が発令されるなど、世界的なパンデミックとなった新型コロナウイルス。緊急事態宣言下に家の購入や引っ越しをしてもいいものか、悩んでいる人も多いのではないだろうか。

1度目の緊急事態宣言時は、モデルルームの閉鎖や、営業停止をする仲介業者も多かったが、今回は営業を続けるモデルルームや仲介業者が多い。中古物件においても、内覧を断るオーナーも多かったが、今回はその用な話は聞こえてこない。

むしろ巣ごもりの長期化によって、家族と相談する時間が増えたこと、昨年より今年は年収の減少が予想され、有利な条件で住宅ローンを検討できる今のうちに住宅を購入したい、というのはよく聞く話だ。コロナ禍を受けて、いまどの様なマンションが選ばれているのであろうか。

・テレワーク需要を受け、DENやサービスルームと呼ばれる、書斎として使える小部屋がある間取り
・カフェのような雰囲気のなかで仕事ができる「コアワーキングスペース」や、来訪者を部屋にあげることなく打ち合わせができる「会議室スペース」などの共用施設がある
・感染症対策として旅行先の洗濯物を部屋に持ち込まず、洗濯できるコインランドリーがある

最近はこのような「新しい生活様式」にあわせたマンションに注目が集まっているという。

今回は、マンショントレンド評論家の日下部理絵さんに「価値あるマンションの選び方」を聞いた。

「マイホームとしてマンションの購入を」と考える人は、ぜひ参考にしていだだきたい。

新築より中古マンションがオススメ

「マンションと言えば『新築』と考える人もいるかもしれませんが、私は中古マンションをオススメしています」と日下部さん。

日下部さんが考える「中古マンションのメリット」は、次の4つだ。

・新築と比べて物件価格が安い
・実際の部屋を確認したうえで購入できる
・中古物件で浮いた資金で自分好みにリフォームしたり、お気に入りの家具や家電を購入できる
・入居や引っ越しのタイミングなどを交渉できる

一般的に新築マンションの価格は中古マンションよりも高額になる。都心でファミリータイプの新築マンションを買おうと思うなら5,000万円はくだらない。莫大な住宅ローンを組む覚悟が必要になるうえ、相当の信用力がなければ住宅ローンの審査を通すのも至難の業だ。

しかし、中古マンションなら新築マンションより価格はぐっと抑えられる。新築ではとても高くて手が出ない人でも中古マンションなら、「マイホームを持ちたい」という夢をかなえることができる。

また、一般的に新築マンションはモデルルームやパンフレットを見たり、担当者の説明を聞いて、この先1~3年後に完成するマンションを「想像して」購入することになる。

一方、中古マンションであれば、実際に現地に行き、その部屋に入って自分の目で確認してから判断することができる。窓からの眺望、日当たり、周辺環境なども事前に確認することができるため、物件選びの不安や失敗が少なくなる。

新築を購入するよりも安い価格で購入できれば、その分、家具や家電、リフォームにも資金を回すことができる。さらに、決められた時期以降にしか入居できない新築マンションと比べ、中古マンションなら入居の時期や価格の交渉まで様々な相談もできる。

価値ある中古マンションを選ぶには

「ただし、中古マンションを選ぶ際には『価値ある中古マンション』を選ぶよう気を付けた方がよいでしょう」と日下部さんは続ける。

「いくら中古マンションの価格が手ごろだったからと慌てて飛びつくのは危険。あとあと後悔するようなババ物件である可能性があります」と日下部さんは指摘する。

たとえば、「いわくつきの物件」「旧・旧旧耐震基準」「長期修繕計画・資金不足」「建替え予備軍」のマンションは、まさに中古マンションを売りに出している相手から、「ババ」を引いてしまった状況だという。

くれぐれもこのような、ババ物件を引くことがないように気を付けたい。

また、資産価値が落ちにくい物件を、日下部さんは次のようにまとめている。

・最寄り駅、バス停など交通インフラの整備がされている
・スーパーなど生活利便性に優れている
・分譲マンションが少ないエリアで、地域のランドマーク的存在であり、マンションの存在が街づくりにも波及している
・植栽の手入れや清掃、修繕など「管理状況」が良好
・共用施設などを使った「コミュニティ」が活発
・売りに出るとすぐに売れる
・今後、新駅の誕生などが予定されている

さらに、「新しい生活様式」に即した物件などは、時代のトレンドを反映したマンションとして、資産価値が長く維持される可能性が高い。

価値ある中古マンションを選ぼう

また、2021年度の税制改革によれば、住宅ローン減税の適用条件が、現在の50㎡以上から40㎡以上と緩和される見込みだ。これまで住宅ローン減税の適用が難しかったコンパクトマンションにも適用され、シングルやDINKSにも住宅ローン減税が利用しやすくなる。

本書では、新築と中古マンションそれぞれのメリットとデメリット、ババ物件を引かないためのチェックポイントや、資産価値が落ちにくい中古マンションの選び方が紹介されている。

マンションの購入を検討しているなら、ぜひ手に取って見てはどうか。人生で一番高い買い物といわれるマイホーム。とても参考になること請け合いだ。

【出典】
日下部理絵著
マイホームは価値ある中古マンションを買いなさい!(ダイヤモンド社)

取材・文/平塚千晶

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